Paragraaf 7 Grondbeleid

Met het vaststellen van de begroting 2022 zijn alle grondexploitaties voor de laatste keer herzien. Hierna gaan we in op de voor 2021 beoogde en gerealiseerde doelen van de in exploitatie genomen plannen.

Voor de juiste waardering van de grondexploitaties zijn in het kader van de jaarrekening 2021 voor alle plannen de nog te verwachten kosten en opbrengsten geactualiseerd. Per grondexploitatie is gekeken welke werkzaamheden er nog plaats moeten vinden en zijn de te verwachten kosten herrekend op basis van actuele prijzen. De nog te verwachten opbrengsten zijn bijgesteld aan de hand van de nog uitgeefbare m2 bouwgrond en de grondprijsbrief 2022. Voor de kostenstijging is rekening gehouden met 2% inflatie en voor de opbrengststijging met 1%. In de meerjarige grondexploitaties is rekening gehouden met een rentepercentage van 1,8%. Voor het negatief sluitende plan Gouwepoort is rekening gehouden met een disconteringsvoet van 2%. Doordat de prijzen voor het bouw- en woonrijp maken de laatste tijd enorm gestegen zijn, is rekening gehouden met een eenmalige stijging van de te verwachten kosten met 5%.

Bedragen in €

Resultaat
Zoals blijkt uit het overzicht is het vermoedelijke resultaat van de in exploitatie genomen gronden (exclusief de tussentijdse winstneming jaarrekening 2021) € 2.148.800 positief (contante waarde 1-1-2022). In dit resultaat is één negatief sluitende grondexploitatie, bedrijventerrein Gouwepoort te Zierikzee meegenomen. Voor deze negatief sluitende grondexploitatie is een voorziening getroffen van € 185.600. Het verwachte resultaat exclusief de negatief sluitende grondexploitatie bedraagt 
€ 2.334.400. 

Het verschil in het te verwachten resultaat ten opzichte van de begroting 2022 wordt veroorzaakt doordat de uitgifte op de bedrijventerreinen sneller verloopt dan voorzien. Het is de verwachting dat alle nog beschikbare bouwgrond op de bedrijventerreinen de komende jaren worden verkocht. Met het opstellen van de begroting 2022 werd nog rekening gehouden met verkoop van 60% van de uitgeefbare bouwgrond voor bedrijventerrein Business Park NW en 75% voor bedrijventerrein Gouwepoort. De verkoop van de uitgeefbare bouwgrond is nu aangepast naar 100%.

Voortgang en ontwikkelingen 2021 woningbouw
De gemeentelijke grondexploitaties voor woningbouw zijn allen opgenomen in het woningbouwprogramma.

Vuufgemeten 2 (Kerkwerve), d'Heule (Nieuwerkerk), Oostkenshil 2 (Oosterland) en Hogezoom (Renesse) 
De laatste bouwkavels binnen deze woningbouwplannen zijn in 2020 en 2021 verkocht. De verwachting is dat in het najaar van 2022 begonnen wordt met (de afronding) van het woonrijp maken van deze woningbouwlocaties. 

Poortambacht 11 (Zierikzee)
In 2021 is gestart met de afronding van het woonrijp maken van deze woningbouwlocatie. Begin 2022 wordt het woonrijp maken afgerond en eind 2022 wordt de buitenruimte in beheer en onderhoud overgedragen aan de uitvoeringsdienst openbare ruimte. 

Voortgang en ontwikkelingen 2021 bedrijventerreinen en recreatiegronden
Bedrijventerreinenprogramma
In opdracht van de provincie Zeeland stelde STEC een nieuwe prognose op van de ruimtevraag naar bedrijventerreinen. De nieuwe prognose geeft een inschatting van de vraag naar bedrijfsgrond per regio en per sector in de periode 2019-2030.
De uitbreidingsvraag voor Schouwen-Duiveland in de periode 2019–2030 is geraamd op 10 hectare (scenario laag) tot 19 hectare (scenario hoog) bedrijventerrein. 

Voorzichtigheidshalve werd in de begroting 2022 nog rekening gehouden met het voorzichtige scenario van 10 hectare uitgeefbare bouwgrond over de periode 2019–2030. Gelet op de snellere uitgifte dan voorzien en de huidige vraag naar bouwgrond is het uitgangspunt in de fasering dat alle bouwgrond de komende jaren wordt verkocht. 

Prognose bedrijventerreinen 2022 tot en met 2026

Bedrijventerrein 3 (Bruinisse)
In Bruinisse is in 2021 ongeveer 6.000 m2 bouwgrond verkocht. De resterende grond is per 31 december 2021 volledig in optie uitgegeven. Verwacht wordt dat alle resterende bouwgrond in 2022 verkocht wordt waarna de grondexploitatie in 2023 afgesloten kan worden.

Bedrijventerrein Straalweg 2 (Zierikzee)
In 2021 is er op het bedrijventerrein Straalweg ongeveer 25.000 m2 bouwgrond verkocht. Verwacht wordt dat de resterende bouwgrond, ongeveer 28.700 m2 in 2022 verkocht wordt. In 2023 starten we met het ‘woonrijp’ maken van het plangebied.

Business Park NW (Zierikzee)
In 2022 wordt op verzoek van de ondernemers van Business Park NW en Business Park Centrum  – in overleg – ten behoeve van de werknemers (voetgangers en fietsers) een veilige oversteekplaats gerealiseerd. Naast kantoorbestemming zijn we bereid, indien hier interesse voor is bedrijven met een categorie 1-2  (onder voorwaarden) op deze locatie te faciliteren. 

Voor de nog uit te geven bouwgrond heeft zich een ondernemer gemeld die een meerjarige optie wil om dat al dan niet gefaseerd te ontwikkelen. De uitgangspunten worden in 2022 samen nader bekeken.

Door uit te gaan van 100% uitgeefbare bouwgrond slaat het geprognotiseerde verlies om in een positief resultaat waardoor de getroffen verliesvoorziening vrijvalt.

Business Park ZO (Zierikzee)
Alle bouwgrond binnen de grondexploitatie is in optie uitgegeven of verkocht (waarvan een deel met uitgestelde levering). In 2021 is een tankstation gerealiseerd en in gebruik genomen en is er ongeveer 1.800 m2 bouwgrond verkocht. 

Gouwepoort (Zierikzee)
Op dit moment zijn wij in gesprek met enkele ondernemers die zich willen vestigen op het bedrijventerrein Gouwepoort. Een enkele optie is al uitgegeven. Naast bedrijven met categorie 1-2 kijken we naar een iets flexibelere invulling, zoals ondernemers die uitsluitend een kantoorbestemming zoeken. Het ziet er naar uit dat in het 4e kwartaal 2022 begonnen wordt met het bouwrijp maken van deze locatie.

Boekwaarden

In exploitatie genomen gronden
De totale boekwaarde van de in exploitatie genomen gronden is in 2021 afgenomen van € 5,4 miljoen naar € 4,2 miljoen per 31 december 2021.

De vermeerdering met € 1,5 miljoen wordt vooral veroorzaakt door het woonrijp maken van Poortambacht 11 (€ 1,3 miljoen) en de rentekosten op de bedrijventerreinen. De vermindering van € 3,9 miljoen betreft de verkoop van bouwgrond, vooral binnen de grondexploitatie Straalweg (€ 2,1 miljoen). Daarnaast is er voor € 1,2 miljoen aan tussentijdse winst genomen. 

Resultaten
Tussentijdse winst en resultaten afgesloten plannen
Voor de tussentijdse winstnemingen wordt de Percentage of Completion (POC) methode gebruikt. Voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd moet tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen. Daarmee moet aan de volgende voorwaarden worden voldaan:
•    Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden geschat;
•    De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht;
•    De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd).

Uit herberekening van de winstnemingen kan blijken dat er in het verleden te veel tussentijdse winst is genomen. Als dit het geval is, vindt er een correctie plaats, een zogenaamde ‘negatieve’ winstneming. 

De herziening van de grondexploitaties heeft in de volgende tussentijdse (gecorrigeerde) winst- nemingen en resultaten van afgesloten plannen geresulteerd:

Uit bovenstaand overzicht blijkt dat er in 2021 een tussentijdse winst genomen wordt van € 1.221.100 waarvan circa € 1.300 is onttrokken aan de reserve Regiovisie Schouwen West (Hogezoom en Zoomgebied fase 1) en circa € 1,2 miljoen is toegevoegd aan de algemene reserve ontwikkelingsbedrijf. Voor de jaren vanaf 2022 is een tussentijdse winst geprognosticeerd van circa € 2,3 miljoen (contante waarde 1-1-2022) waarvan € 0,3 miljoen voor de regiovisie Schouwen-West.

Voorziening en reserves

Algemene reserve ontwikkelingsbedrijf
De algemene reserve ontwikkelingsbedrijf wordt voor verschillende doelen gevormd:
a.    als financieel weerstandsvermogen voor het opvangen van onvoorziene tegenvallers in de exploitatie van bouwgrond. De reserve wordt gevoed door tussentijdse winstnemingen vanuit lopende grondexploitaties en exploitatieoverschotten van afgewikkelde plannen. Eventueel nadelige exploitatieresultaten worden ten laste van de reserve gebracht indien hiervoor geen voorziening is gevormd. 
b.    Als buffer voor het opvangen van een eventueel onrendabel deel van een strategische (grond)aankoop. Het betreft aankopen waarbij het risico bestaat dat de gronden mogelijk niet voor het beoogde doel in exploitatie kunnen worden genomen en risicovol zijn.
c.    Als egalisatiefunctie voor de resultaten uit de exploitatie van gemeentelijk onroerend goed in tijdelijk beheer.
    
De hoogte van de algemene reserve ontwikkelingsbedrijf voor het opvangen van tegenvallers binnen de grondexploitatie, zoals genoemd onder a), is bepaald op 5% van “de omzet van de bouwgrondexploitatie per ultimo van enig jaar”. Onder de omzet zoals genoemd in de vorige zin gaan we uit van de boekwaarde per ultimo van enig jaar te vermeerderen met de nog te verwachten kosten. De hoogte van de algemene reserve ontwikkelingsbedrijf voor de doelen als benoemd onder b) en c) is maximaal 2,0 miljoen.

Als het saldo van de algemene reserve ontwikkelingsbedrijf lager is dan de hiervoor genoemde 5% van de omzet wordt de reserve aangevuld tot dit bedrag vanuit de algemene reserve van het concern. Indien het saldo van de reserve hoger is dan de hiervoor genoemde 5% van de omzet plus de € 2,0 miljoen wordt het surplus overgeheveld naar de algemene reserve van het concern.

Op 9 juli 2020 is het besluit genomen tot actualisatie van reserves en voorzieningen. Hierbij is de maximale hoogte van de algemene reserve ontwikkelingsbedrijf terug gebracht tot maximaal 2,0 miljoen + 5% van de omzet van de bouwgrondexploitatie per ultimo van enig jaar.  Op grond van de nieuwe uitgangspunten voor de hoogte van de algemene reserve ontwikkelingsbedrijf blijkt dat het saldo ultimo 2021 € 1.663.800 boven het maximum zit. Dit bedrag is overgeheveld van de algemene reserve ontwikkelingsbedrijf naar de algemene reserve van het concern.

Voorziening bouwgrondexploitatie
De voorziening bouwgrondexploitatie wordt gevormd ter dekking van kwantificeerbare financiële risico’s binnen de bouwgrondexploitatie. De hoogte van de voorziening wordt jaarlijks opnieuw beoordeeld. Voeding van de voorziening vindt plaats via de algemene reserve ontwikkelings-bedrijf. Een surplus wordt overgeheveld naar de algemene reserve ontwikkelingsbedrijf.

De voorziening is gevormd voor het financiële risico binnen de bouwgrondexploitatie Gouwepoort:

Reserve bovenwijkse voorzieningen
De reserve bovenwijkse voorzieningen dient ter realisatie van infrastructurele werken met een bestemmingsplan overschrijdende betekenis.

De voeding van de reserve vindt plaats volgens het bepaalde in de nota kostenverhaal. Indien sprake is van profijt en toerekenbaarheid dient de toerekening plaats te vinden op basis van proportionaliteit. Voor plannen die in werking traden voor 1 juli 2008 blijft de oude methode (een bijdrage per verkochte m2 bouwgrond) van toepassing. De onttrekkingen geschieden ten behoeve van de aanleg van infrastructurele werken, nadat hier een besluit over is genomen.

Risico’s
Binnen de grondexploitatie kunnen zich verschillende risico’s voordoen waarvan de hoogte, evenmin als het moment waarop zij zich kunnen aandienen, nu nog niet is in te schatten. Door de lange looptijden en aard van de projecten loopt de gemeente bij het uitvoeren van haar grondbeleid financiële risico’s.

Deze risico’s kunnen ontstaan doordat parameters die ten grondslag liggen aan de financiële ramingen, zoals rentestand, inflatie en fasering, wijzigen, alsook door wijzigingen in de afzetmarkt, concurrerende plannen, economische ontwikkelingen of wet- en regelgeving.

Daarnaast kunnen risico's voortkomen uit meer projectgebonden aspecten. zoals risico's die samenhangen met de bodemkwaliteit, planstructuur, infrastructurele investeringen, hogere verwervingskosten, concurrerende plannen en interne oorzaken (capaciteit en prioritering projecten).

Gelet op de huidige vraag naar bouwgrond en de fase waarin de verschillende grondexploitaties zich bevinden wordt verwacht dat de risico's beperkt zijn. De prijzen voor het bouw- en woonrijp maken zijn de laatste tijd enorm gestegen. In de grondexploitaties is hier rekening mee gehouden door de nog te verwachten kosten eenmalig met 5% te verhogen.