Paragraaf 7 Grondbeleid

7.1 AANDUIDING VAN DE WIJZE WAAROP DE GEMEENTE HET GRONDBELEID UITVOERT

Op 25 januari 2018 is de nota grondbeleid gemeente Schouwen-Duiveland 2018 door de raad vastgesteld. Met de nota grondbeleid beoogt de gemeente:

  • haar strategische ruimtelijke (en maatschappelijke) doelen te realiseren;
  • het gewenste ruimtegebruik te realiseren;
  • de gewenste ruimtelijke kwaliteit te bevorderen;
  • te zorgen voor een rechtvaardige verdeling van kosten en opbrengsten (tussen eigenaren, exploitanten, gebruikers en de gemeente);
  • de gemeentelijke financiële risico’s van ruimtelijke ontwikkelingen te beheersen.

Situationeel grondbeleid

Bij ruimtelijke ontwikkelingen ziet de gemeente Schouwen-Duiveland het als haar publieke taak om zoveel mogelijk de regie te voeren, zodat zij haar beleidsdoelstellingen zo goed mogelijk kan realiseren. De uitvoeringspraktijk van de gemeente Schouwen-Duiveland laat zien dat zij bij het voeren van haar grondbeleid kiest voor flexibel maatwerk. Per project wordt gezocht naar de gewenste vorm van grondbeleid, actief of facilitair, om verantwoord en gecontroleerd te kunnen sturen op de ruimtelijke ambities en beleidsdoelstellingen. Het belang van het doel (prioriteit) en de grondpositie bepalen per situatie welke rol de gemeente inneemt.

Sturende kaders

Grondbeleid is in zowel juridisch als financieel opzicht instrumenteel van aard en is volgend ten aanzien van de doelstellingen die de gemeente heeft gesteld met betrekking tot sectoraal gerichte beleidsvelden zoals ruimtelijke ontwikkeling, volkshuisvesting, werkgelegenheid en maatschappelijke ontwikkeling. Grondbeleid is ondersteunend aan de (ruimtelijke) ambities en doelstellingen van marktpartijen en particulieren, maar uiteraard ook aan de doelstellingen van de gemeente zoals omschreven in structuurvisies, gebiedsvisies en beleidsnota’s. 

Juridische sturing en beheersing

Wanneer de gemeente facilitair optreedt, wordt het grondexploitatieproces doorlopen door de ontwikkelende partij. Uitgangspunt hierbij is dat de gemeente in dergelijke gevallen overeenkomsten (intentie- en exploitatieovereenkomsten) sluit met ontwikkelende partijen en terugvalt op het kostenverhaal zoals bepaald in de Grondexploitatiewet. In de leidraad ruimtelijke projecten is vastgelegd op welke wijze en onder welke voorwaarden de gemeente de samenwerking bij de voorbereiding en uitvoering van ruimtelijke plannen vorm en inhoud geeft.

In principe gaat de gemeente terughoudend om met verwerving van (strategische) gronden. Slechts wanneer een vastgestelde ruimtelijke opgave door de markt niet wordt/kan worden gerealiseerd, of wanneer de raad een project aanmerkt als ‘bestuurlijke prioriteit met noodzaak actieve grondpolitiek’ kan daartoe overwogen worden. De gemeente zet dan in eerste instantie in op minnelijke verwerving. In het uiterste geval kan de raad besluiten om de Wet voorkeursrecht gemeenten of onteigening in te zetten. Voordat het college van burgemeester en wethouders een strategische aankoop doet stelt zij de raad via de voorhangprocedure in de gelegenheid wensen of bedenkingen in te brengen tegen het voornemen tot aankoop.

Bij verkoop van vastgoed hanteert de gemeente marktconforme prijzen op basis van taxatierapport. Op basis van taxaties wordt jaarlijks een grondprijsbrief door het college van burgemeester en wethouders vastgesteld waarin de grondprijzen staan vermeld.

7.2 EEN PROGNOSE VAN DE TE VERWACHTEN RESULTATEN VAN DE GRONDEXPLOITATIE

Kosten- en opbrengststijging

In de grondexploitaties is rekening gehouden met onderstaande kosten- en opbrengstenstijgingen:

Kostenstijging 2021–2028: 2,0%

Opbrengst stijging woningbouwgrond 2021–2028: 1,0%

Opbrengst stijging bedrijfsgrond 2021–2028: 1,0%

Rente

Zoals in de kadernota opgenomen wordt aan de grondexploitaties een percentage van 1,5% toegerekend. De disconteringsvoet voor de negatief sluitende plannen voor het bepalen van de hoogte van de verliesvoorziening bedraagt 2,0% conform de notitie grondbeleid van de Commissie Besluit Begroting en Verantwoording.

Grondprijzen

De bouwgrondprijzen worden jaarlijks vastgesteld via de grondprijsbrief. De in de grondprijsbrief opgenomen prijzen worden getoetst aan de huidige marktsituatie. Eind 2021 volgt het advies voor het vaststellen van de grondprijsbrief 2022.

Woonvisie 2018–2027

De woonvisie 2018-2027 is vastgesteld in de gemeenteraadsvergadering van 28 juni 2018. ‘We wonen prettig naar wens en behoefte’, dat is het doel voor wonen in 2040. We kiezen voor kwaliteit boven kwantiteit. We gaan ons inzetten op het aanpassen van de bestaande woningvoorraad aan de gewijzigde omstandigheden/wensen. We gaan alleen nog kwalitatief gewenste woningen toevoegen op locaties die de leefbaarheid en structuur van de kernen versterken. Het gaat om minder, en kwalitatief betere nieuwbouw, en om veel aandacht voor de vitaliteit van de bestaande voorraad. We onttrekken woningen aan de voorraad die verouderd of incourant zijn.

De woonvisie - met een peildatum 1 januari 2017 - gaat uit van een maximale uitbreidingsbehoefte van 480 woningen voor de periode 2018 tot en met 2027. Daarnaast biedt de nieuwe woonvisie ruimte (105 woningen) om in te zetten op het aantrekken van nieuwe permanente vestigers, maar wel met bijzondere plannen die aantoonbaar bovenregionaal trekken.

Tussentijds worden deze behoeftecijfers om de drie jaar gemonitord. Per peildatum 1 januari 2020 bedraagt de reguliere behoefte 405 wooneenheden en een behoefte van 55 wooneenheden voor extra bovenregionale aantrekkingskracht.

In augustus 2021 zijn de periodieke regionale woningmarktafspraken met de provincie Zeeland geactualiseerd. Om reden dat er een tekort is aan juiste wooneenheden voor de vergrijzende bevolking, te weten levensloopgeschikte woningen, bieden deze afspraken extra ruimte om in de komende periode aan deze vraag invulling te geven. Dit betekent dat voor de gehele gemeente ongeveer 230 wooneenheden kunnen worden toegevoegd. 70%-80% van het totaal aantal wooneenheden wordt levensloopgeschikt gebouwd. Daartegenover staat wel dat voor iedere extra toe te voegen woning een bijdrage aan het transitiefonds wordt gedaan om daarmee te zijner tijd het teveel aan aantal woningen uit de markt te halen op die locaties waar leegstand ontstaat. Dit is geen vrijblijvende opgave.

 

Bedrijventerreinenprogramma

Het in opdracht van de provincie Zeeland opgestelde rapport ‘prognose bedrijventerreinen Zeeland’ vormt de basis voor de uitgifte van onze bedrijfsgrond.  De prognose geeft een inschatting van de vraag aan bedrijventerreinen per regio en per sector in de periode 2019-2030. De uitbreidingsvraag voor Schouwen-Duiveland in de periode 2019–2030 is geraamd op 10 hectare (scenario laag) tot 19 hectare (scenario hoog) bedrijventerrein. Het gemeentelijke aanbod per 1 januari 2019 bedroeg ongeveer 10,6 hectare waarvan het overgrote deel in de sector industrie. De overige vraag landt in de sectoren bouw, handel en reparatie alsook de consumentendiensten.

Voorzichtigheidshalve, mede omdat zich wellicht bedrijven aanmelden die zich vanwege stikstofemissie niet kunnen vestigen op de bedrijventerreinen, houden wij rekening met het laag berekende scenario van 10 hectare uitgeefbare bouwgrond over de periode 2019–2030.

De prognose waarmee we in de begroting 2021 rekening hielden blijkt te voorzichtig ingeschat. in 2021 is er beduidend meer grond verkocht dan destijds geprognosticeerd.

Prognose bedrijventerreinen 2019 tot en met 2030

Prognose STEC Scenario Laag in ha. Scenario Hoog in ha.
Bouw handel en reparatie 1 2
Consumentendiensten 2 4
ICT zakelijke dienstverlening -2 -1
Industrie Chemie 1 1
Industrie VGM 0 1
Industrie Overig 8 11
Logistiek en groothandel 0 1
Totaal 10 19
Uitgeefbaar Beschikbaar 1-1-2019 in m2 Uit te geven % Prognose uitgeefbaar 1-1-2019 in m2 Werkelijk uitgegeven tot en met 2020 in m2 Uitgeefbaar 1-1-2021 in m2
Bruinisse fase 3 14.194 100 14.194 14.194
Zierikzee Straalweg fase 2 58.676 100 58.676 5.070 53.606
Zierikzee Businesspark ZO 11.676 100 11.676 2.590 9.086
Zierikzee Businesspark NW 8.825 60 5.295 5.295
Zierikzee Gouwepoort 12.962 75 9.722 9.722
Totaal 106.333 99.563 7.660 91.903
Uitgifte 1-1-2021 in m2 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 Totaal in m2
Bruinisse fase 3 14.194 6.934 7.260 14.194
Zierikzee Straalweg fase 2 53.606 24.025 5.155 5.004 5.998 4.003 4.196 5.225 53.606
Zierikzee Businesspark ZO 9.086 1.783 7.303 9.086
Zierikzee Businesspark NW 5.295 2.823 1.236 1.236 5.295
Zierikzee Gouwepoort 9.722 5.450 4.272 9.722
Totaal 91.903 32.742 20.688 12.307 11.506 4.003 5.432 5.225 91.903

Vennootschapsbelasting (Vpb)

Voor wat betreft de vennootschapsbelasting verwijzen wij u naar de algemene toelichting in de Beleidsbegroting. Hoewel vanuit het cluster ontwikkelingsbedrijf economische activiteiten worden ontplooid, is voor 2022 en verder geen begrote post te betalen vennootschapsbelasting opgenomen. Dit omdat het erg lastig is voorspellingen hierover te doen. Niet alleen de gerealiseerde baten, maar ook de gerealiseerde lasten zijn daarbij bepalend. Het financiële risico dat wij hiermee lopen, is goed te overzien. Immers, een fiscale afdracht dient plaats te vinden vanuit gerealiseerde winst.

Te verwachten resultaten grondexploitatie

Na herziening van de in exploitatie genomen plannen blijkt dat de contante waarde van het resultaat per 1 januari 2021 (inclusief tussentijdse winstnemingen) circa € 2,4 miljoen bedraagt.

Het geprognosticeerde resultaat neemt ten opzichte van de jaarrekening 2020 toe met circa € 0,1 miljoen. Dit verschil wordt vooral veroorzaakt door een afname van de rentelasten.

In exploitatie begroting 2022 Boekwaarde 1-1-2021 Vermoedelijk nog te besteden Vermoedelijk nog te ontvangen Tussentijdse winstneming / verliesneming Vermoedelijk resultaat op einddatum Vermoedelijk resultaat CW 01/01/2021 begroting 2022 Vermoedelijk resultaat CW 01/01/2021 rekening 2020 Verschil Begroting 2022 rekening 2020
d'Heule 2 – Nieuwerkerk -36.711 -101.569 156.096 10.162 7.654 17.442 19.508 2.066
Poortambacht 11 – Zierikzee 1.504.061 -1.398.839 2.800 104.342 3.680 106.371 112.052 5.681
Hogezoom – Renesse 7.265 -6.767 498 490 528 38
Vuuf Gemeten 2 – Kerkwerve 74.998 -90.214 93.967 -3.900 82.651 76.385 77.747 1.362
Oostkenshil 2 - Oosterland -320.525 -164.799 500.569 15.083 162 14.973 13.148 -1.825
Bedrijventerrein fase 3 – Bruinisse -870.298 -169.316 1.299.133 244.216 15.303 253.511 242.318 -11.193
Business park NW – Zierikzee -1.011.384 -296.470 862.318 -445.536 -387.865 -388.606 -741
Business park ZO/centrum - Zierikzee -1.197.859 -188.735 1.850.937 451.513 12.830 447.645 423.137 -24.508
Bedrijventerrein Straalweg 2 - Zierikzee -1.509.300 -942.690 4.577.210 1.810.430 314.790 2.012.104 1.971.718 -40.386
Gouwepoort - Zierikzee -1.203.849 -538.305 1.144.836 -597.318 -541.008 -561.466 -20.458
Compensatielocatie Zoomgebied - Renesse -794.974 -62.901 1.223.021 12.268 352.878 354.612 303.576 -51.036
Totaal in exploitatie -5.358.576 -3.960.605 11.710.887 2.644.114 -252.408 2.354.660 2.213.660 -141.000

7.2.1 In exploitatie genomen plannen

7.2.1.1 Woningbouw

Het programma van de gemeentelijke grondexploitaties is volledig opgenomen in het woningbouwprogramma. De uitgifte verloopt volgens planning. Medio 2021 waren alle nog niet verkochte bouwkavels in optie uitgegeven. Wij verwachten vanaf 2022 slechts te beschikken over één in optie uitgegeven bouwkavel in het woningbouwplan Vuuf Gemeten 2  te Kerkwerve.

d’Heule 2 (Nieuwerkerk)

De laatste bouwkavel is in 2021 verkocht. In 2022 ronden we de grondexploitatie af door het laatste stuk straat in het plangebied woonrijp te maken en de openbare ruimte in beheer over te dragen aan de afdeling Openbare Werken. Wij verwachten over 2021 en 2022 nog circa € 17.400 aan (tussentijdse) winst te realiseren (contante waarde 1-1-2021). 

Poortambacht 11 (Zierikzee)

In 2021 zijn de laatste woningen binnen het plangebied opgeleverd en wordt het woonrijp maken van de openbare ruimte afgerond. De grondexploitatie wordt eind 2022 afgerond. Het laatste deel van de openbare ruimte binnen het plangebied wordt eind 2022 in beheer overgedragen aan de afdeling Openbare Werken. Wij verwachten een nog (tussentijds) te realiseren winst van € 106.400 (contante waarde 1-1-2021).

Vuuf Gemeten II (Kerkwerve)

Wij verwachten de laatste bouwkavel die in 2021 in optie is uitgegeven in 2022 te verkopen voor de realisatie van een vrijstaande woning. In 2022 ronden wij het woonrijp maken van het plangebied af.  Vermoedelijk wordt nog een bedrag van ongeveer € 76.400 (contante waarde 1-1-2021) aan (tussentijdse) winst gerealiseerd.

Oostkenshil II (Oosterland)

De laatste vijf bouwkavels binnen het plangebied zijn in 2021 verkocht en geleverd. In 2022 en 2023 wordt het plangebied woonrijp gemaakt. De grondexploitatie wordt in 2023 afgesloten. De nog te verwachten (tussentijdse winst) bedraagt circa € 15.000 (contante waarde 1-1-2021).

7.2.1.2 Bedrijfs- en industriegronden

Zoals hiervoor aangegeven blijkt uit het laatste onderzoeksrapport dat de uitbreidingsvraag voor Schouwen-Duiveland in de periode 2019–2030 is geraamd op 10 hectare (scenario laag) tot 19 hectare (scenario hoog) bedrijventerrein. Ondanks de corona blijkt dat er in 2020 en 2021 veel vraag is geweest naar bouwgrond.  Voorzichtigheidshalve houden wij rekening met het laag berekende scenario van 10 hectare uitgeefbare bouwgrond over de periode 2019–2030.

Bedrijventerrein (Bruinisse)

Alle nog beschikbare bouwgrond is in 2021 verkocht of in optie uitgegeven. Wij verwachten dat in 2022 alle bouwgrond uitgegeven is en de werkzaamheden aan de openbare ruimt in het plangebied in 2023 afgerond worden. Vermoedelijk wordt er nog een (tussentijdse) winst van € 253.500 gerealiseerd.

Business Park NW (Zierikzee)

Business Park NW is conform bestemmingsplanbepalingen vooralsnog uitsluitend bestemd voor de realisatie van kantoren. De primaire doelgroep voor vestiging op deze kantorenlocatie zijn gevestigde ondernemers binnen de gemeente die nieuwe huisvesting zoeken of op dit moment op een minder geschikte locatie zijn gevestigd.

Voor het niet ingevulde deel van het plangebied zijn we bereid, indien een ondernemer met een huisvestingsvraagstuk komt, het zodanig te ontwikkelen dat dit passend is, zowel voor de huisvesting van de onderneming aan de nieuwe ontsluitingsweg richting de Stadsentree Havenpoort en bedrijventerrein Straalweg, als de invulling en uitstraling van de te vestigen onderneming voldoende kwaliteit biedt voor het naastgelegen kantoor / onderneming en omgeving.

Business Park ZO / Centrum (Zierikzee)

Op Business Park ZO is naast het 7.300 m2 in optie uitgegeven perceel in deelgebied Centrum geen bouwgrond meer uitgeefbaar. Naar verwachting sluit de grondexploitatie in 2024 met een positief resultaat (inclusief eerder genomen winstnemingen) van circa € 1,7 miljoen.

Straalweg 2 (Zierikzee)

Op grond van de nieuwe prognoses houden we er rekening mee dat het totale plangebied in de periode 2021 tot en met 2027 uitgegeven wordt. In 2021 wordt er waarschijnlijk ruim 2 hectare bouwgrond uitgegeven. Wij verwachten dat er een positief resultaat (inclusief eerder genomen winstnemingen) behaald wordt van circa € 2,5 miljoen.

Gouwepoort (Zierikzee)

In het ontwerp van het bedrijventerrein Gouwepoort is rekening gehouden met ruimte voor bedrijven die niet meer van de zichtlocatie in het Business Park Zierikzee (in het bijzonder direct gelegen aan de Weg naar de Val) kunnen profiteren, maar zich wel willen profileren richting het voorbijkomende verkeer dat gebruik maakt van de nieuwe ontsluitingsweg naar het parkeerterrein Stadsentree Havenpoort en bedrijventerreinen Zuidhoek en Straalweg.

De invulling van nieuwe bedrijfsterreinen vraagt om intensief overleg met de bedrijven om voor hen het juiste maatwerk te leveren. Met de bedrijven wordt aan de hand van menukaarten gekeken welke type bedrijfsgrond bij de toekomst van het bedrijf past. Dit intensieve proces vraagt meer tijd en aandacht om de ondernemers te faciliteren bij het maken van hun keuze.

De grootste kans voor vestiging betreft verplaatsing van bedrijven die in een herstructureringsgebied, waar dan ook op het eiland, zijn gevestigd, dan wel synergie zoeken van vestiging van elkaar ondersteunende bedrijvigheid naast elkaar. Veelal hangt dit samen met een oplossing voor invulling van de achter te laten (bedrijfs)locaties. Dat leidt vaak tot zowel een ruimtelijke opgave voor de nieuwe als voor de te verlaten locatie.

Er loopt op dit moment een gesprek met een concrete kandidaat. Het betreft veelal verplaatsing en dat vraagt om maatwerk, een proces van vaak meerdere jaren, voordat het besluit wordt genomen.

7.2.1.3 Recreatiegronden

Compensatielocatie Zoomgebied (Renesse)

De initiatiefnemer wil een aanpassing van het plan en om te voldoen aan het beleid uit de Agenda Toerisme is extra grond nodig. Hiervoor passen wij de exploitatie- en verkoopovereenkomst aan. De levering van de grond vindt plaats nadat het bestemmingsplan voor het aangepaste plan onherroepelijk is, naar verwachting in 2022.

7.2.1.4 Afzet bouwgrond 2021 – 2025 in exploitatie genomen plannen

Meerjarig zien de productiecijfers er als volgt uit:

Afzet 2021 2022 2023 2024 2025
Aantal bouwkavels (woningen) 7 1
Bedrijfsterreinen in m2 35.224 26.868 17.271 13.754 4.003
Recreatie in m2 43.868
Omzet (bedragen in € miljoen)
Woningbouw 0,7 0,1
Bedrijfsterreinen 3,1 2,8 1,6 1,5 0,3
Recreatie 1.1

7.3 EEN ONDERBOUWING VAN DE WINSTNEMING

Tussentijdse winst

Voor de tussentijdse winstnemingen wordt de Percentage of Completion (POC) methode gebruikt. Voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd moet tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen. Daarmee moet aan de volgende voorwaarden worden voldaan:

  • Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden ingeschat;
  • De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht;
  • De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd).

Uit onderstaande tabel blijkt op welke momenten er middelen vrijkomen uit de grondexploitaties of er eerder genomen winstnemingen gecorrigeerd moeten worden. Omdat de correcties in het huidige boekjaar moeten plaatsvinden kunnen er negatieve winstnemingen ontstaan.

Plan Winstneming/afsluiten 2021 2022 2023 2024 2025
Poortambacht 11 Winstneming 104.300
Afsluiten 3.700
d'Heule Winstneming 10.200
Afsluiten 7.700
Hogezoom Afsluiten 500
Vuuf Gemeten 2 Winstneming -3.900
Afsluiten 82.600
Oostkenshil 2 Winstneming 12.100 2.900
Afsluiten 200
Bedrijventerrein Bruinisse Winstneming 125.300 118.900
Afsluiten 15.300
Bedrijventerrein Straalweg Winstneming 693.600 155.900 334.200 207.800 124.500
Business Park ZO Winstneming 109.500 41.900 300.100
Afsluiten 12.800
Comp. Zoomgebied Winstneming 12.300
Afsluiten 352.900
Totaal 1.063.900 766.500 649.800 220.600 124.500

Geprognosticeerd verlies

Volgens het Besluit Begroting en Verantwoording dient een geprognosticeerd verlies binnen een grondexploitatie afgeboekt te worden of dient er voor het verlies een voorziening getroffen te worden ten laste van de reserves. Wij kiezen ervoor om bij een geprognosticeerd verlies ten laste van de algemene reserve Ontwikkelingsbedrijf (OWB) een voorziening te treffen ter hoogte van het geprognosticeerde verlies.

Onder hoofdstuk 7.4, ‘de beleidsuitgangspunten voor reserves voor grondzaken’ is het verloop van de voorziening bouwgrondexploitatie weergegeven.

De resultaten uit de grondexploitatie worden toegevoegd of onttrokken aan de algemene reserve Ontwikkelingsbedrijf. De resultaten vanuit de grondexploitaties die voortvloeien uit de Regiovisie Schouwen-West (Hogezoom en Compensatielocatie Zoomgebied) worden toegevoegd of onttrokken aan de bestemmingsreserve Regiovisie.

7.4 DE BELEIDSUITGANGSPUNTEN VOOR DE RESERVES VOOR GRONDZAKEN

Algemene reserve OWB

De algemene reserve OWB vormen we voor verschillende doelen

a. als financieel weerstandsvermogen voor het opvangen van onvoorziene tegenvallers in de exploitatie van bouwgrond. De reserve wordt gevoed door tussentijdse winstnemingen vanuit lopende grondexploitaties en exploitatieoverschotten van afgewikkelde plannen. Voor nadelige exploitatieresultaten wordt ten laste van de reserve een voorziening gevormd.

b. als buffer voor het eventueel afwaarderen van de boekwaarde van aangekocht strategisch vastgoed of (na het verliezen van de functie) af te stoten vastgoed indien de waarde op basis van de bestemming lager ligt dan de boekwaarde.

c. als egalisatiefunctie voor de resultaten uit de exploitatie van gemeentelijk onroerend goed.

 

De hoogte van de algemene reserve OWB voor het opvangen van tegenvallers binnen de grondexploitatie zoals genoemd onder a) is bepaald op 5% van “de omzet van de bouwgrondexploitatie per ultimo van enig jaar”. Onder de omzet zoals genoemd in de vorige zin wordt uitgegaan van de boekwaarde per ultimo van enig jaar te vermeerderen met de nog te verwachten kosten. De hoogte van de algemene reserve OWB voor de doelen als benoemd onder b) en c) bedraagt maximaal € 2,0 miljoen. Een hoger bedrag dan hiervoor genoemd wordt toegevoegd aan de algemene reserve van de gemeente Schouwen-Duiveland.

Algemene reserve ontwikkelingsbedrijf Bedrag in €
Stand per 1-1-2021 2.468.600
Tussentijdse winst en afgesloten plannen bouwgrondexploitatie 1.051.200
Vrijval voorziening bouwgrondexploitatie 20.200
Facilitair grondbeleid 12.500
80 extra parkeerplaatsen Noorderpolder -/- 200.000
Saldo beheer en exploitatie vastgoed -/- 219.400
Overheveling naar algemene reserve -/- 801.300
Stand per 31-12-2021 2.331.800
Berekening benodigde reserve per ultimo 2021 Bedrag in €
Boekwaarde 4.278.900
Verwachte lasten 2.356.300
Totale “Omzet” 6.635.200
5% hierover is (minimale hoogte algemene reserve ontwikkelingsbedrijf) 331.800
Maximale buffer strategische aankopen en vastgoedexploitatie 2.000.000
Maximale hoogte algemene reserve ontwikkelingsbedrijf 2.331.800
Algemene reserve ontwikkelingsbedrijf Bedrag in €
Stand per 1-1-2022 2.331.800
Tussentijdse winst en afgesloten plannen bouwgrondexploitatie 413.600
Facilitair grondbeleid 39.200
Dotatie aan voorziening bouwgrondexploitatie -17.500
Saldo beheer en exploitatie vastgoed -348.400
Overheveling naar algemene reserve -232.300
Stand per 31-12-2022 2.186.400
Berekening benodigde reserve per ultimo 2022 Bedrag in €
Boekwaarde 2.275.700
Verwachte lasten 1.451.300
Totale “Omzet” 3.727.000
5% hierover is (minimale hoogte algemene reserve ontwikkelingsbedrijf) 186.400
Maximale buffer strategische aankopen en vastgoedexploitatie 2.000.000
Maximale hoogte algemene reserve ontwikkelingsbedrijf 2.186.400

De parkeerdruk in de wijk Noorderpolder is enorm toegenomen door de realisatie van complexen en voorzieningen. Dit is ten tijde van het sluiten van de exploitatieovereenkomsten niet voorzien. Ten laste van de algemene reserve ontwikkelingsbedrijf willen we daarom in overleg met de bewoners 80 extra parkeerplaatsen aanleggen.  Het hiermee gemoeide bedrag bedraagt incidenteel € 200.000 voor 2021.

Uit het financiële overzicht blijkt dat de maximale grens voor de algemene reserve OWB in zowel 2021 als 2022 wordt overschreden, zodat er wordt overgeheveld naar de algemene reserve van het concern. Dit zijn voorlopige bedragen op basis van de ramingen op dit moment. Pas in de betreffende jaarrekeningen zal het definitieve bedrag bekend zijn en in de reserves worden verwerkt.

Voorziening bouwgrondexploitatie

De voorziening bouwgrondeploitatie wordt gevormd ter dekking van kwantificeerbare financiële risico’s binnen de bouwgrondexploitatie. De hoogte van de voorziening wordt jaarlijks opnieuw beoordeeld. Voeding van de voorziening vindt plaats via de algemene reserve OWB. Een surplus wordt teruggestort in de algemene reserve OWB.  

Verloop voorziening bouwgrondexploitatie Bedrag in €
Stand per 1-1-2021 950.100
Naar algemene reserve ontwikkelingsbedrijf -20.200
Stand per 31-12-2021 929.900

De voorziening is gevormd voor het financiële risico van onderstaande negatief sluitende grondexploitaties:

Naam grondexploitatie 1-1-2021 in € mutatie 2021 in € 31-12-2021 in €
Businesspark NW te Zierikzee 388.600 300 388.900
Gouwepoort te Zierikzee 561.500 -20500 541.000
Totaal voorziening bouwgrondexploitatie 950.100 -20200 929.900

Reserve bovenwijkse voorzieningen

De reserve bovenwijkse voorzieningen dient ter realisatie van infrastructurele werken met een bestemmingsplan overschrijdende betekenis. De voeding van de reserve vindt plaats door het storten van een vast bedrag per verkochte m2 bouwgrond.

De bestaande grondexploitaties waarvoor de bijdrage aan de reserve bovenwijkse voorzieningen op een vast bedrag is berekend, blijven gehandhaafd. Voor grondexploitaties voor nieuwe (bestemmings)plannen passen we de systematiek van toerekening uit de nota kostenverhaal Schouwen-Duiveland toe.

Een onttrekking ten laste van de grondexploitatie aan de reserve bovenwijkse voorzieningen, waarbij niet aangetoond kan worden dat er sprake is van profijt of toerekenbaarheid, wordt gezien als een tussentijdse winstneming. Deze kan daarom niet eerder genomen worden dan nadat er sprake is van winst binnen een grondexploitatie. Voor de toevoeging aan de reserve gebruiken we daarom in die gevallen de criteria zoals die eveneens gelden voor het nemen van tussentijdse winst. Indien er geen sprake is van “gerealiseerde winst” schuift de onttrekking aan de grondexploitatie ten behoeve van de reserve bovenwijkse voorzieningen door naar het moment wanneer wel aan de criteria wordt voldaan.

Verloop reserve bovenwijkse voorzieningen Bedrag in €
Stand per 1-1-2021 456.800
Toevoegingen vanuit grondexploitaties 41.400
Rentebijschrijving 4.500
Trap en verkeersvoorziening parkeerplaats Havenpoort -24000
Stand per 31-12-2021 478.700
Toevoegingen vanuit grondexploitaties 3.000
Rentebijschrijving 4.400
Stand per 31-12-2022 486.100

Weerstandsvermogen

De vermogenspositie van de grondexploitatie wordt uitgedrukt in het begrip “weerstandsvermogen”. De algemene reserve OWB dient mede als buffer voor het opvangen van eventuele nadelige plansaldi. Hierbij kunnen zich meerdere risico’s voordoen waarvan de hoogte, evenmin als het moment waarop zij zich naar verwachting kunnen aandienen, nu nog niet is in te schatten. Daarbij kan gedacht worden aan:

  • Ontwikkelingen op de onroerend goed markt:

Onze voorraad aan bouwgrond voor woningbouw is beperkt en gelet op de huidige markt verwachten wij hier geen risico.

De risico’s in afzet op de bedrijventerreinen is afgenomen omdat in 2020 en 2021 de vraag naar bouwgrond enorm is toegenomen. Desondanks houden we in het vervolg van de exploitatieperiode rekening met een voorzichtige planning in de (uitgifte)fasering en houden we vast aan het eerder genoemde rapport ‘prognose bedrijventerreinen Zeeland’. Uit dit rapport blijkt dat er de komende 10 jaar voldoende vraag is naar bedrijfsgrond op Schouwen-Duiveland.  Hierbij moet opgemerkt worden dat er bij het opstellen van het rapport geen rekening is gehouden met mogelijke gevolgen vanuit corona. De laatste twee jaar laten echter zien dat corona geen invloed heeft gehad op de uitgifte van de bouwgrond. Wij houden in het vervolg van de exploitatieperiode rekening met een voorzichtig uitgifte scenario en schatten het risico op de uitgifte laag in.

Voor de negatief sluitende grondexploitaties is een voorziening getroffen.

  • Prijsontwikkelingen

De grondstoffen voor het bouw- en woonrijp maken stijgen de laatste tijd enorm. Gelet op de hoogte van de reserve verwachten wij een stijging boven het gehanteerde indexcijfer van 2% op te kunnen vangen via de algemene reserve ontwikkelingsbedrijf.