Paragraaf 7 Grondbeleid

Vennootschapsbelasting (Vpb)

Voor wat betreft de vennootschapsbelasting verwijzen wij u naar de algemene toelichting in de Beleidsbegroting. Hoewel vanuit het cluster ontwikkelingsbedrijf economische activiteiten worden ontplooid, is voor 2022 en verder geen begrote post te betalen vennootschapsbelasting opgenomen. Dit omdat het erg lastig is voorspellingen hierover te doen. Niet alleen de gerealiseerde baten, maar ook de gerealiseerde lasten zijn daarbij bepalend. Het financiële risico dat wij hiermee lopen, is goed te overzien. Immers, een fiscale afdracht dient plaats te vinden vanuit gerealiseerde winst.

Te verwachten resultaten grondexploitatie

Na herziening van de in exploitatie genomen plannen blijkt dat de contante waarde van het resultaat per 1 januari 2021 (inclusief tussentijdse winstnemingen) circa € 2,4 miljoen bedraagt.

Het geprognosticeerde resultaat neemt ten opzichte van de jaarrekening 2020 toe met circa € 0,1 miljoen. Dit verschil wordt vooral veroorzaakt door een afname van de rentelasten.

7.2.1 In exploitatie genomen plannen

7.2.1.1 Woningbouw

Het programma van de gemeentelijke grondexploitaties is volledig opgenomen in het woningbouwprogramma. De uitgifte verloopt volgens planning. Medio 2021 waren alle nog niet verkochte bouwkavels in optie uitgegeven. Wij verwachten vanaf 2022 slechts te beschikken over één in optie uitgegeven bouwkavel in het woningbouwplan Vuuf Gemeten 2  te Kerkwerve.

d’Heule 2 (Nieuwerkerk)

De laatste bouwkavel is in 2021 verkocht. In 2022 ronden we de grondexploitatie af door het laatste stuk straat in het plangebied woonrijp te maken en de openbare ruimte in beheer over te dragen aan de afdeling Openbare Werken. Wij verwachten over 2021 en 2022 nog circa € 17.400 aan (tussentijdse) winst te realiseren (contante waarde 1-1-2021). 

Poortambacht 11 (Zierikzee)

In 2021 zijn de laatste woningen binnen het plangebied opgeleverd en wordt het woonrijp maken van de openbare ruimte afgerond. De grondexploitatie wordt eind 2022 afgerond. Het laatste deel van de openbare ruimte binnen het plangebied wordt eind 2022 in beheer overgedragen aan de afdeling Openbare Werken. Wij verwachten een nog (tussentijds) te realiseren winst van € 106.400 (contante waarde 1-1-2021).

Vuuf Gemeten II (Kerkwerve)

Wij verwachten de laatste bouwkavel die in 2021 in optie is uitgegeven in 2022 te verkopen voor de realisatie van een vrijstaande woning. In 2022 ronden wij het woonrijp maken van het plangebied af.  Vermoedelijk wordt nog een bedrag van ongeveer € 76.400 (contante waarde 1-1-2021) aan (tussentijdse) winst gerealiseerd.

Oostkenshil II (Oosterland)

De laatste vijf bouwkavels binnen het plangebied zijn in 2021 verkocht en geleverd. In 2022 en 2023 wordt het plangebied woonrijp gemaakt. De grondexploitatie wordt in 2023 afgesloten. De nog te verwachten (tussentijdse winst) bedraagt circa € 15.000 (contante waarde 1-1-2021).

7.2.1.2 Bedrijfs- en industriegronden

Zoals hiervoor aangegeven blijkt uit het laatste onderzoeksrapport dat de uitbreidingsvraag voor Schouwen-Duiveland in de periode 2019–2030 is geraamd op 10 hectare (scenario laag) tot 19 hectare (scenario hoog) bedrijventerrein. Ondanks de corona blijkt dat er in 2020 en 2021 veel vraag is geweest naar bouwgrond.  Voorzichtigheidshalve houden wij rekening met het laag berekende scenario van 10 hectare uitgeefbare bouwgrond over de periode 2019–2030.

Bedrijventerrein (Bruinisse)

Alle nog beschikbare bouwgrond is in 2021 verkocht of in optie uitgegeven. Wij verwachten dat in 2022 alle bouwgrond uitgegeven is en de werkzaamheden aan de openbare ruimt in het plangebied in 2023 afgerond worden. Vermoedelijk wordt er nog een (tussentijdse) winst van € 253.500 gerealiseerd.

Business Park NW (Zierikzee)

Business Park NW is conform bestemmingsplanbepalingen vooralsnog uitsluitend bestemd voor de realisatie van kantoren. De primaire doelgroep voor vestiging op deze kantorenlocatie zijn gevestigde ondernemers binnen de gemeente die nieuwe huisvesting zoeken of op dit moment op een minder geschikte locatie zijn gevestigd.

Voor het niet ingevulde deel van het plangebied zijn we bereid, indien een ondernemer met een huisvestingsvraagstuk komt, het zodanig te ontwikkelen dat dit passend is, zowel voor de huisvesting van de onderneming aan de nieuwe ontsluitingsweg richting de Stadsentree Havenpoort en bedrijventerrein Straalweg, als de invulling en uitstraling van de te vestigen onderneming voldoende kwaliteit biedt voor het naastgelegen kantoor / onderneming en omgeving.

Business Park ZO / Centrum (Zierikzee)

Op Business Park ZO is naast het 7.300 m2 in optie uitgegeven perceel in deelgebied Centrum geen bouwgrond meer uitgeefbaar. Naar verwachting sluit de grondexploitatie in 2024 met een positief resultaat (inclusief eerder genomen winstnemingen) van circa € 1,7 miljoen.

Straalweg 2 (Zierikzee)

Op grond van de nieuwe prognoses houden we er rekening mee dat het totale plangebied in de periode 2021 tot en met 2027 uitgegeven wordt. In 2021 wordt er waarschijnlijk ruim 2 hectare bouwgrond uitgegeven. Wij verwachten dat er een positief resultaat (inclusief eerder genomen winstnemingen) behaald wordt van circa € 2,5 miljoen.

Gouwepoort (Zierikzee)

In het ontwerp van het bedrijventerrein Gouwepoort is rekening gehouden met ruimte voor bedrijven die niet meer van de zichtlocatie in het Business Park Zierikzee (in het bijzonder direct gelegen aan de Weg naar de Val) kunnen profiteren, maar zich wel willen profileren richting het voorbijkomende verkeer dat gebruik maakt van de nieuwe ontsluitingsweg naar het parkeerterrein Stadsentree Havenpoort en bedrijventerreinen Zuidhoek en Straalweg.

De invulling van nieuwe bedrijfsterreinen vraagt om intensief overleg met de bedrijven om voor hen het juiste maatwerk te leveren. Met de bedrijven wordt aan de hand van menukaarten gekeken welke type bedrijfsgrond bij de toekomst van het bedrijf past. Dit intensieve proces vraagt meer tijd en aandacht om de ondernemers te faciliteren bij het maken van hun keuze.

De grootste kans voor vestiging betreft verplaatsing van bedrijven die in een herstructureringsgebied, waar dan ook op het eiland, zijn gevestigd, dan wel synergie zoeken van vestiging van elkaar ondersteunende bedrijvigheid naast elkaar. Veelal hangt dit samen met een oplossing voor invulling van de achter te laten (bedrijfs)locaties. Dat leidt vaak tot zowel een ruimtelijke opgave voor de nieuwe als voor de te verlaten locatie.

Er loopt op dit moment een gesprek met een concrete kandidaat. Het betreft veelal verplaatsing en dat vraagt om maatwerk, een proces van vaak meerdere jaren, voordat het besluit wordt genomen.

7.2.1.3 Recreatiegronden

Compensatielocatie Zoomgebied (Renesse)

De initiatiefnemer wil een aanpassing van het plan en om te voldoen aan het beleid uit de Agenda Toerisme is extra grond nodig. Hiervoor passen wij de exploitatie- en verkoopovereenkomst aan. De levering van de grond vindt plaats nadat het bestemmingsplan voor het aangepaste plan onherroepelijk is, naar verwachting in 2022.

7.2.1.4 Afzet bouwgrond 2021 – 2025 in exploitatie genomen plannen

Meerjarig zien de productiecijfers er als volgt uit:

Geprognosticeerd verlies

Volgens het Besluit Begroting en Verantwoording dient een geprognosticeerd verlies binnen een grondexploitatie afgeboekt te worden of dient er voor het verlies een voorziening getroffen te worden ten laste van de reserves. Wij kiezen ervoor om bij een geprognosticeerd verlies ten laste van de algemene reserve Ontwikkelingsbedrijf (OWB) een voorziening te treffen ter hoogte van het geprognosticeerde verlies.

Onder hoofdstuk 7.4, ‘de beleidsuitgangspunten voor reserves voor grondzaken’ is het verloop van de voorziening bouwgrondexploitatie weergegeven.

De resultaten uit de grondexploitatie worden toegevoegd of onttrokken aan de algemene reserve Ontwikkelingsbedrijf. De resultaten vanuit de grondexploitaties die voortvloeien uit de Regiovisie Schouwen-West (Hogezoom en Compensatielocatie Zoomgebied) worden toegevoegd of onttrokken aan de bestemmingsreserve Regiovisie.

De parkeerdruk in de wijk Noorderpolder is enorm toegenomen door de realisatie van complexen en voorzieningen. Dit is ten tijde van het sluiten van de exploitatieovereenkomsten niet voorzien. Ten laste van de algemene reserve ontwikkelingsbedrijf willen we daarom in overleg met de bewoners 80 extra parkeerplaatsen aanleggen.  Het hiermee gemoeide bedrag bedraagt incidenteel € 200.000 voor 2021.

Uit het financiële overzicht blijkt dat de maximale grens voor de algemene reserve OWB in zowel 2021 als 2022 wordt overschreden, zodat er wordt overgeheveld naar de algemene reserve van het concern. Dit zijn voorlopige bedragen op basis van de ramingen op dit moment. Pas in de betreffende jaarrekeningen zal het definitieve bedrag bekend zijn en in de reserves worden verwerkt.

Voorziening bouwgrondexploitatie

De voorziening bouwgrondeploitatie wordt gevormd ter dekking van kwantificeerbare financiële risico’s binnen de bouwgrondexploitatie. De hoogte van de voorziening wordt jaarlijks opnieuw beoordeeld. Voeding van de voorziening vindt plaats via de algemene reserve OWB. Een surplus wordt teruggestort in de algemene reserve OWB.  

De voorziening is gevormd voor het financiële risico van onderstaande negatief sluitende grondexploitaties:

Reserve bovenwijkse voorzieningen

De reserve bovenwijkse voorzieningen dient ter realisatie van infrastructurele werken met een bestemmingsplan overschrijdende betekenis. De voeding van de reserve vindt plaats door het storten van een vast bedrag per verkochte m2 bouwgrond.

De bestaande grondexploitaties waarvoor de bijdrage aan de reserve bovenwijkse voorzieningen op een vast bedrag is berekend, blijven gehandhaafd. Voor grondexploitaties voor nieuwe (bestemmings)plannen passen we de systematiek van toerekening uit de nota kostenverhaal Schouwen-Duiveland toe.

Een onttrekking ten laste van de grondexploitatie aan de reserve bovenwijkse voorzieningen, waarbij niet aangetoond kan worden dat er sprake is van profijt of toerekenbaarheid, wordt gezien als een tussentijdse winstneming. Deze kan daarom niet eerder genomen worden dan nadat er sprake is van winst binnen een grondexploitatie. Voor de toevoeging aan de reserve gebruiken we daarom in die gevallen de criteria zoals die eveneens gelden voor het nemen van tussentijdse winst. Indien er geen sprake is van “gerealiseerde winst” schuift de onttrekking aan de grondexploitatie ten behoeve van de reserve bovenwijkse voorzieningen door naar het moment wanneer wel aan de criteria wordt voldaan.

Weerstandsvermogen

De vermogenspositie van de grondexploitatie wordt uitgedrukt in het begrip “weerstandsvermogen”. De algemene reserve OWB dient mede als buffer voor het opvangen van eventuele nadelige plansaldi. Hierbij kunnen zich meerdere risico’s voordoen waarvan de hoogte, evenmin als het moment waarop zij zich naar verwachting kunnen aandienen, nu nog niet is in te schatten. Daarbij kan gedacht worden aan:

• Ontwikkelingen op de onroerend goed markt:

Onze voorraad aan bouwgrond voor woningbouw is beperkt en gelet op de huidige markt verwachten wij hier geen risico.

De risico’s in afzet op de bedrijventerreinen is afgenomen omdat in 2020 en 2021 de vraag naar bouwgrond enorm is toegenomen. Desondanks houden we in het vervolg van de exploitatieperiode rekening met een voorzichtige planning in de (uitgifte)fasering en houden we vast aan het eerder genoemde rapport ‘prognose bedrijventerreinen Zeeland’. Uit dit rapport blijkt dat er de komende 10 jaar voldoende vraag is naar bedrijfsgrond op Schouwen-Duiveland.  Hierbij moet opgemerkt worden dat er bij het opstellen van het rapport geen rekening is gehouden met mogelijke gevolgen vanuit corona. De laatste twee jaar laten echter zien dat corona geen invloed heeft gehad op de uitgifte van de bouwgrond. Wij houden in het vervolg van de exploitatieperiode rekening met een voorzichtig uitgifte scenario en schatten het risico op de uitgifte laag in.

Voor de negatief sluitende grondexploitaties is een voorziening getroffen.

• Prijsontwikkelingen

De grondstoffen voor het bouw- en woonrijp maken stijgen de laatste tijd enorm. Gelet op de hoogte van de reserve verwachten wij een stijging boven het gehanteerde indexcijfer van 2% op te kunnen vangen via de algemene reserve ontwikkelingsbedrijf.