Paragraaf 7 Grondbeleid

Met het vaststellen van de begroting 2024 zijn alle grondexploitaties voor de laatste keer herzien. Hierna gaan we in op de voor 2023 beoogde en gerealiseerde doelen van de in exploitatie genomen plannen.

Voor de juiste waardering van de grondexploitaties zijn in het kader van de jaarrekening 2023 voor alle plannen de nog te verwachten kosten en opbrengsten geactualiseerd. Per grondexploitatie is gekeken welke werkzaamheden er nog plaats moeten vinden en zijn de te verwachten kosten herrekend op basis van actuele prijzen. De nog te verwachten opbrengsten zijn bijgesteld aan de hand van de nog uitgeefbare m2 bouwgrond en de grondprijsbrief 2024. Voor de kostenstijging bouw- en woonrijp maken is rekening gehouden met 4% in 2024 en vanaf 2025 2%. Voor de gemeentelijke apparaatskosten met 5% in 2024, 6% in 2025, 5% in 2026 en 4% vanaf 2027. Voor de opbrengststijging is rekening gehouden met 1%. In de meerjarige grondexploitaties is rekening gehouden met een rentepercentage van 1,7%. Voor de negatief sluitende plannen is rekening gehouden met een disconteringsvoet van 2% voor het berekenen van de contante waarde.

Bedragen in €

NB De winstnemingen zorgen voor een toename van de boekwaarde.

Resultaat
Zoals blijkt uit het overzicht is het vermoedelijke resultaat van de in exploitatie genomen gronden (inclusief de tussentijdse winstneming jaarrekening 2023) € 1.609.100 positief (contante waarde 1-1-2024). In dit resultaat zijn vier negatief sluitende grondexploitaties meegenomen waarvoor een voorziening is getroffen. Het verwachte resultaat exclusief de negatief sluitende grondexploitaties bedraagt € 2.542.200. 

Voortgang en ontwikkelingen 2023 woningbouw
De gemeentelijke grondexploitaties voor woningbouw zijn allen opgenomen in het woningbouwprogramma. In 2023 zijn twee nieuwe grondexploitaties geopend, Irenestraat (Burgh-Haamstede) en Sluispad (Burgh-Haamstede). 

Vuufgemeten 2 (Kerkwerve), d'Heule (Nieuwerkerk), Oostkenshil 2 (Oosterland) en Hogezoom (Renesse) 
In 2023 is na de aanbesteding gestart met het woonrijp maken van de woningbouwplannen Vuuf Gemeten 2,  d'Heule 2 en Oostkenshil 2. Het woonrijp maken van deze woningbouwlocaties worden in 2024 afgerond.

Poortambacht 11 (Zierikzee)
In 2023 is het laatste deel van de openbare ruimte overgedragen aan de uitvoeringsdienst openbare ruimte.  De grondexploitatie wordt in 2023 afgesloten. Met dit woningbouwplan zijn ongeveer 320 woningen gerealiseerd in de periode 2006 tot en met 2021.  Door het instorten van de woningmarkt in 2007-2008 met een sterke daling van de huizenprijzen, het aanpassen van het woningbouwprogramma, de dure aankleding van de woonwijk met natuursteen en de realisatie van een dure kadewand is op dit woningbouwplan een verlies genomen van ongeveer € 4,2 mln.

Irenestraat (Burgh-Haamstede) en Sluispad (Burgh-Haamstede)

In 2023 zijn twee nieuwe grondexploitaties voor woningbouwontwikkeling geopend, de Irenestraat en het Sluispad in Burgh-Haamstede. Op deze twee locaties gaat woningbouwvereniging Zeeuwland in totaal 13 grondgebonden levensloopgeschikte gezinswoningen realiseren. Met Zeeuwland is de afspraak gemaakt dat zij vanuit de eigen woningvoorraad een aantal woningen verkoopt. Op deze manier komen er een aantal goedkope koopwoningen op de markt waardoor doorstroming ontstaat.

Voor de te doorlopen ruimtelijke procedure voor deze woningbouwplannen is een uitgebreide omgevingsvergunning aangevraagd. De voorbereidingen voor de aanbesteding van het bouw- en woonrijp maken zijn gestart. Wij verwachten medio 2024 een start te maken met het bouwrijp maken van de plangebieden. Voor deze twee negatief sluitende grondexploitaties is een voorziening getroffen.

De nieuwe woningmarktafspraken met de provincie bieden ruimte voor 1.615 te bouwen wooneenheden. Voor het realiseren van woningen wordt ingezet op structuurversterkende plekken en locaties waarvan de gronden en of opstallen in bezit zijn van de gemeente.

De Natura-2000 gebieden Kop van Schouwen, Voordelta, Oosterschelde en Grevelingen zijn waardevol, maar beperken tegelijkertijd diverse ontwikkelingen die onze gemeente en initiatiefnemers willen realiseren. De afgelopen periode is de impact van het aspect stikstof, vooral op het westelijk deel van Schouwen-Duiveland, verder toegenomen. Om zo efficiënt mogelijk te werken, proberen we bij aanvang van een project de stikstofproblematiek inzichtelijk te maken en zo nodig het overleg aan te gaan met het bevoegd gezag (provincie Zeeland) en deskundigen. Dit alles gericht op het zoveel mogelijk (laten) uitvoeren van diverse (woning)bouwprojecten, zonder regelgeving en geldende jurisprudentie uit het oog te verliezen. Al met al kosten de stikstofdossiers veel tijd, energie, creativiteit en financiële middelen.

Voortgang en ontwikkelingen 2023 bedrijventerreinen en recreatiegronden
Bedrijventerreinenprogramma
In opdracht van de provincie Zeeland stelde STEC een nieuwe prognose op van de ruimtevraag naar bedrijventerreinen. De nieuwe prognose geeft een inschatting van de vraag naar bedrijfsgrond per regio en per sector in de periode 2019-2030.
De uitbreidingsvraag voor Schouwen-Duiveland in de periode 2019–2030 is geraamd op 10 hectare (scenario laag) tot 19 hectare (scenario hoog) bedrijventerrein. 

In 2023 is er ongeveer 2,8 hectare bouwgrond verkocht. Ondanks (mogelijk) economisch onzekere tijden blijft er interesse in bedrijfskavels. Er is in 2023, net als in andere jaren, weinig leegstand op de bedrijventerreinen.

Nagenoeg alle nog beschikbare bouwgrond, totaal ongeveer 30.900 m2, was op 31 december 2023 in optie uitgegeven. 

Met het project 150 kV station is, mede vanwege de verwachting op korte termijn alle bouwgrond te hebben verkocht, gestart met een onderzoek naar een uitbreiding van het bedrijventerrein ten zuiden van Zierikzee. Om uitbreiding van bedrijventerreinen mogelijk te maken is eind 2022 gestart met het opstellen van een nieuw bedrijventerreinenprogramma voor onze gemeente.

Prognose bedrijventerreinen 2024 tot en met 2026

Bedrijventerrein 3 (Bruinisse)
In 2023 zijn de laatste twee bouwkavels verkocht met een totaal oppervlak van bijna 5.200 m2. Wij verwachten de grondexploitatie in 2025 af te sluiten.

Bedrijventerrein Straalweg 2 (Zierikzee)
In 2023 is er op het bedrijventerrein Straalweg ongeveer 12.300 m2 bouwgrond verkocht. Eind 2023 was alle beschikbare bouwgrond, ongeveer 8.800 m2, in optie uitgegeven. Verwacht wordt dat de resterende bouwgrond in 2024 verkocht wordt. In 2025 maken we een start met het ‘woonrijp’ maken van het plangebied.

Business Park NW (Zierikzee)
Naast kantoorbestemming op Business Park NW zijn we bereid, indien hier interesse voor is, bedrijven met een categorie 1-2 (onder voorwaarden) op deze locatie te faciliteren.  Voor de nog uit te geven bouwgrond heeft zich een ondernemer gemeld, die een meerjarige optie wil om de grond, al dan niet gefaseerd, te ontwikkelen. 

Business Park ZO (Zierikzee)
De laatste bouwkavel waarvoor in het verleden een koopovereenkomst met uitgestelde levering is afgesloten is eind 2023 geleverd. Na bebouwing van de laatste bouwkavels wordt de openbare ruimte definitief ingericht. 

Gouwepoort (Zierikzee)
Aan twee ondernemers die zich willen vestigen op het bedrijventerrein Gouwepoort zijn opties verleend. Wij verwachten in 2024 de bouwgrond te verkopen.

Zoomgebied 1e fase (Renesse)
Aan de initiatiefnemer is, ten behoeve van de beoogde kwaliteitsverbetering van zijn recreatieterrein, extra grond verkocht. Levering van deze grond vindt plaats na wijziging van het bestemmingsplan. Omdat wij verwachten dat er een beroepsprocedure volgt op de wijziging van het bestemmingsplan denken wij dat de levering pas plaatsvindt in 2025. In de met de initiatiefnemer gesloten overeenkomst is ook een afspraak gemaakt over compensatie van natuur. 

Boekwaarden

In exploitatie genomen gronden
De totale boekwaarde van de in exploitatie genomen gronden is in 2023 afgenomen van € 2,7 miljoen naar € 2,0 miljoen per 31 december 2023.

De vermeerdering met € 0,8 miljoen wordt vooral veroorzaakt door het woonrijp maken van Oostkenshil 2 te Oosterland en de inbreng van extra grond binnen de grondexploitatie zoomgebied 1e fase te Renesse. De vermindering van € 2,1 miljoen betreft met name de verkoop van bouwgrond op de bedrijventerreinen. Daarnaast is er voor € 0,5 miljoen aan tussentijdse winst genomen. 

Resultaten
Voor de tussentijdse winstnemingen wordt de Percentage of Completion (POC) methode gebruikt. Voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd moet tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen. Daarmee moet aan de volgende voorwaarden worden voldaan:
•    Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden geschat;
•    De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht;
•    De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd).

Uit herberekening van de winstnemingen kan blijken dat er in het verleden te veel tussentijdse winst is genomen. Als dit het geval is, vindt er een correctie plaats, een zogenaamde ‘negatieve’ winstneming. 

De herziening van de grondexploitaties heeft in de volgende tussentijdse (gecorrigeerde) winstnemingen en resultaten van afgesloten plannen geresulteerd:

Uit bovenstaand overzicht blijkt dat er in 2023 een tussentijdse winst genomen wordt van € 522.700, waarvan circa € 2.800 is toegevoegd aan de reserve Regiovisie Schouwen West (Zoomgebied fase 1) en circa € 519.900 is toegevoegd aan de algemene reserve ontwikkelingsbedrijf. Voor de jaren vanaf 2024 is een tussentijdse winst geprognosticeerd van circa € 2,1 miljoen, waarvan € 1,0 miljoen voor de regiovisie Schouwen-West.

Voorziening en reserves

Algemene reserve ontwikkelingsbedrijf
De algemene reserve ontwikkelingsbedrijf wordt voor verschillende doelen gevormd:
a.    Als financieel weerstandsvermogen voor het opvangen van onvoorziene tegenvallers in de exploitatie van bouwgrond. De reserve wordt gevoed door tussentijdse winstnemingen vanuit lopende grondexploitaties en exploitatieoverschotten van afgewikkelde plannen. Eventueel nadelige exploitatieresultaten worden ten laste van de reserve gebracht indien hiervoor geen voorziening is gevormd. 
b.    Als buffer voor het opvangen van een eventueel onrendabel deel van een strategische (grond)aankoop. Het betreft aankopen waarbij het risico bestaat dat de gronden mogelijk niet voor het beoogde doel in exploitatie kunnen worden genomen en risicovol zijn.
c.    Als egalisatiefunctie voor de resultaten uit de exploitatie van gemeentelijk onroerend goed in tijdelijk beheer.
    
De hoogte van de algemene reserve ontwikkelingsbedrijf voor het opvangen van tegenvallers binnen de grondexploitatie, zoals genoemd onder a), is bepaald op 5% van “de omzet van de bouwgrondexploitatie per ultimo van enig jaar”. Onder de omzet zoals genoemd in de vorige zin gaan we uit van de boekwaarde per ultimo van enig jaar te vermeerderen met de nog te verwachten kosten. De hoogte van de algemene reserve ontwikkelingsbedrijf voor de doelen als benoemd onder b) en c) is maximaal € 2,0 miljoen.

Als het saldo van de algemene reserve ontwikkelingsbedrijf lager is dan de hiervoor genoemde 5% van de omzet wordt de reserve aangevuld tot dit bedrag vanuit de algemene reserve van het concern. Indien het saldo van de reserve hoger is dan de hiervoor genoemde 5% van de omzet plus de € 2,0 miljoen wordt het surplus overgeheveld naar de algemene reserve van het concern.

Op grond van de uitgangspunten voor de hoogte van de algemene reserve ontwikkelingsbedrijf blijkt dat het saldo ultimo 2023 € 335.000 boven het maximum zit. Dit bedrag is overgeheveld van de algemene reserve ontwikkelingsbedrijf naar de algemene reserve van het concern.

Voorziening bouwgrondexploitatie
De voorziening bouwgrondexploitatie wordt gevormd ter dekking van kwantificeerbare financiële risico’s binnen de bouwgrondexploitatie. De hoogte van de voorziening wordt jaarlijks opnieuw beoordeeld. Voeding van de voorziening vindt plaats via de algemene reserve ontwikkelingsbedrijf. Een surplus wordt overgeheveld naar de algemene reserve ontwikkelingsbedrijf.

Het saldo van de voorziening bouwgrondexploitatie per 31-12-2023 bedraagt € 974.000. Dit bedrag is gereserveerd voor de volgende negatief sluitende grondexploitaties:

Oostkenshil 2 (Oosterland) € 110.700

Gouwepoort (Zierikzee) € 276.000

Irenestraat (Burgh-Haamstede) € 202.500

Sluispad (Burgh-Haamstede € 384.800

Reserve bovenwijkse voorzieningen
De reserve bovenwijkse voorzieningen dient ter realisatie van infrastructurele werken met een bestemmingsplan overschrijdende betekenis.

De voeding van de reserve vindt plaats volgens het bepaalde in de nota kostenverhaal. Indien sprake is van profijt en toerekenbaarheid dient de toerekening plaats te vinden op basis van proportionaliteit. Voor plannen die in werking traden voor 1 juli 2008 wordt een bijdrage van € 5 per verkochte m2 bouwgrond toegevoegd aan deze reserve. De onttrekkingen geschieden ten behoeve van de aanleg van infrastructurele werken, nadat hier een besluit over is genomen.

In 2023 zijn er geen bedragen onttrokken aan de reserve bovenwijkse voorzieningen.

Risico’s
Binnen de grondexploitatie kunnen zich verschillende risico’s voordoen, waarvan de hoogte, evenmin als het moment waarop zij zich kunnen aandienen, nu nog niet is in te schatten. Door de lange looptijden en aard van de projecten loopt de gemeente bij het uitvoeren van haar grondbeleid financiële risico’s.

Deze risico’s kunnen ontstaan, doordat parameters die ten grondslag liggen aan de financiële ramingen, zoals rentestand, inflatie en fasering, wijzigen, alsook door wijzigingen in de afzetmarkt, economische ontwikkelingen of wet- en regelgeving.

Daarnaast kunnen risico's voortkomen uit meer projectgebonden aspecten, zoals risico's die samenhangen met de bodemkwaliteit, planstructuur, infrastructurele investeringen, hogere verwervingskosten, concurrerende plannen en interne oorzaken (capaciteit en prioritering projecten).

Gelet op de huidige vraag naar bouwgrond en de fase waarin de verschillende grondexploitaties zich bevinden wordt verwacht dat de risico's beperkt zijn.