Paragraaf 7 Grondbeleid

Met het vaststellen van de begroting 2023 zijn alle grondexploitaties voor de laatste keer herzien. Hierna gaan we in op de voor 2022 beoogde en gerealiseerde doelen van de in exploitatie genomen plannen.

Voor de juiste waardering van de grondexploitaties zijn in het kader van de jaarrekening 2022 voor alle plannen de nog te verwachten kosten en opbrengsten geactualiseerd. Per grondexploitatie is gekeken welke werkzaamheden er nog plaats moeten vinden en zijn de te verwachten kosten herrekend op basis van actuele prijzen. De nog te verwachten opbrengsten zijn bijgesteld aan de hand van de nog uitgeefbare m2 bouwgrond en de grondprijsbrief 2023. Voor de kostenstijging is rekening gehouden met 7,5% in 2023, 4% in 2024 en vanaf 2025 2% en voor de opbrengststijging met 1%. In de meerjarige grondexploitaties is rekening gehouden met een rentepercentage van 1,7%. Voor het negatief sluitende plan bedrijventerrein Gouwepoort te Zierikzee is rekening gehouden met een disconteringsvoet van 2%.

Bedragen in €

NB De winstnemingen zorgen voor een toename van de boekwaarde.

Resultaat
Zoals blijkt uit het overzicht is het vermoedelijke resultaat van de in exploitatie genomen gronden (inclusief de tussentijdse winstneming jaarrekening 2022) € 2.490.000 positief (contante waarde 1-1-2023). In dit resultaat is één negatief sluitende grondexploitatie, bedrijventerrein Gouwepoort te Zierikzee, meegenomen. Voor deze negatief sluitende grondexploitatie is een voorziening getroffen van € 195.800. Het verwachte resultaat exclusief de negatief sluitende grondexploitatie bedraagt € 2.685.800. 

Voortgang en ontwikkelingen 2022 woningbouw
De gemeentelijke grondexploitaties voor woningbouw zijn allen opgenomen in het woningbouwprogramma. Alle woningen zijn gerealiseerd. Het enige dat nog moet gebeuren betreft de definitieve inrichting van de openbare ruimte. 

Vuufgemeten 2 (Kerkwerve), d'Heule (Nieuwerkerk), Oostkenshil 2 (Oosterland) en Hogezoom (Renesse) 
De voorbereidingen voor de aanbesteding van het woonrijp maken voor Vuuf Gemeten, d'Heule en Oostkenshil is in 2022 opgestart. Het woonrijp maken wordt in 2023 uitgevoerd.

Het woningbouwplan Hogezoom Renesse wordt in 2022 afgesloten met een positief saldo van € 500. Op deze locatie zijn, na sanering van een tuincentrum ,drie vrijstaande woningen gerealiseerd. In de voorgaande jaren is hier al een tussentijdse winst van € 211.500 gerealiseerd.

Poortambacht 11 (Zierikzee)
In 2022 zijn de laatste werkzaamheden verricht aan het woonrijp maken van deze woningbouwlocatie. Na de onderhoudsperiode wordt de openbare ruimte in 2023 in beheer en onderhoud overgedragen aan de uitvoeringsdienst openbare ruimte.  Hierna wordt de grondexploitatie afgesloten.

De nieuwe woningmarktafspraken met de provincie bieden ruimte voor 1.615 te bouwen wooneenheden. In 2022 zijn diverse instrumenten geïntroduceerd in de structuurvisie wonen en de aangepaste huisvestingsverordening om verdringen van (jonge) inwoners op de woningmarkt te voorkomen.  Voor het realiseren van woningen wordt ingezet op structuurversterkende plekken, waarvan de gronden in bezit zijn van de gemeente.

De Natura-2000 gebieden Kop van Schouwen, Voordelta, Oosterschelde en Grevelingen zijn waardevol, maar beperken tegelijkertijd diverse ontwikkelingen die onze gemeente en initiatiefnemers willen realiseren. De afgelopen periode is de impact van het aspect stikstof, vooral op het westelijk deel van Schouwen-Duiveland, verder toegenomen. De mogelijkheden om te salderen zijn kleiner geworden. Om zo efficiënt mogelijk te werken, proberen we bij aanvang van een project de stikstofproblematiek inzichtelijk te maken en zo nodig het overleg aan te gaan met het bevoegd gezag (provincie Zeeland) en deskundigen. Dit alles gericht op het zoveel mogelijk (laten) uitvoeren van diverse (woning)bouwprojecten, zonder regelgeving en geldende jurisprudentie uit het oog te verliezen. Al met al kosten de stikstofdossiers veel tijd, energie, creativiteit en financiële middelen.

Voortgang en ontwikkelingen 2022 bedrijventerreinen en recreatiegronden
Bedrijventerreinenprogramma
In opdracht van de provincie Zeeland stelde STEC een nieuwe prognose op van de ruimtevraag naar bedrijventerreinen. De nieuwe prognose geeft een inschatting van de vraag naar bedrijfsgrond per regio en per sector in de periode 2019-2030.
De uitbreidingsvraag voor Schouwen-Duiveland in de periode 2019–2030 is geraamd op 10 hectare (scenario laag) tot 19 hectare (scenario hoog) bedrijventerrein. 

In 2022 is er ongeveer 1,9 hectare bouwgrond verkocht. Ondanks (mogelijk) economisch onzekere tijden blijft de interesse in bedrijfskavels hoog. Er is in 2022, net als in andere jaren, weinig leegstand op de bedrijventerreinen.

Nagenoeg alle nog beschikbare bouwgrond, totaal ongeveer 58.100 m2, was op 31 december 2022 in optie uitgegeven. 

Met het project 150 kV station is, mede vanwege de verwachting op korte termijn alle bouwgrond te hebben verkocht, gestart met een onderzoek naar een mogelijke uitbreiding van het bedrijventerrein ten zuiden van Zierikzee. Om uitbreiding van bedrijventerreinen mogelijk te maken is eind 2022 gestart met het opstellen van een nieuw bedrijventerreinenprogramma voor onze gemeente.

Prognose bedrijventerreinen 2023 tot en met 2027

Bedrijventerrein 3 (Bruinisse)
In Bruinisse zijn er in 2022 twee bedrijfskavels verkocht met een totaal oppervlak van bijna 3.200 m2. De per 31 december 2022 beschikbare bouwgrond, 5.205 m2, is per 31 december 2022 volledig in optie uitgegeven. Verwacht wordt dat alle resterende bouwgrond in 2023 verkocht wordt, waarna de grondexploitatie in 2024 afgesloten wordt.

Bedrijventerrein Straalweg 2 (Zierikzee)
In 2022 is er op het bedrijventerrein Straalweg ongeveer 8.400 m2 bouwgrond verkocht. Eind 2022 was alle beschikbare bouwgrond, ongeveer 21.000 m2, in optie uitgegeven. Verwacht wordt dat de resterende bouwgrond in 2023 en 2024 verkocht wordt. In 2023 maken we een start met het ‘woonrijp’ maken van het plangebied.

Business Park NW (Zierikzee)
In 2022 is, in overleg met de ondernemers van Business Park NW en Business Park Centrum, ten behoeve van de werknemers (voetgangers en fietsers) een veilige oversteekplaats gerealiseerd.

Naast kantoorbestemming op Business Park NW zijn we bereid, indien hier interesse voor is, bedrijven met een categorie 1-2 (onder voorwaarden) op deze locatie te faciliteren.  Voor de nog uit te geven bouwgrond heeft zich een ondernemer gemeld, die een meerjarige optie wil om de grond, al dan niet gefaseerd, te ontwikkelen. 

Business Park ZO (Zierikzee)
In 2022 is de laatst beschikbare bouwgrond, ongeveer 7.600 m2 bouwgrond, verkocht.  In het verleden is een koopovereenkomst gesloten met uitgestelde levering. Deze bouwkavel van ongeveer 10.000 m2 wordt eind 2023 geleverd.  Een deel van de koopsom is al ontvangen. Na bebouwing van de laatste bouwkavels wordt de openbare ruimte ingericht. 

Gouwepoort (Zierikzee)
Op dit moment zijn wij in gesprek met enkele ondernemers die zich willen vestigen op het bedrijventerrein Gouwepoort. Wij verwachten in 2023 de eerste bouwgrond te verkopen.

Zoomgebied 1e fase (Renesse)
Door de initiatiefnemer is, ten behoeve van zijn beoogde kwaliteitsverbetering van zijn recreatieterrein, extra grond verkocht, die waarschijnlijk in 2023 geleverd wordt. In de met de initiatiefnemer gesloten overeenkomst zijn onder andere afspraken gemaakt over de verkoop van de extra m2 grond en compensatie van natuur. Als gevolg van deze gewijzigde afspraken is de grondexploitatie herzien. Eind 2022 is de ruimtelijke procedure opgestart om de kwaliteitsverbetering en uitbreiding mogelijk te maken. Als gevolg van verkoop van extra grond neemt het geraamde positieve exploitatieresultaat toe met ongeveer € 0,6 miljoen. Het positieve resultaat wordt toegevoegd aan de reserve Regiovisie Schouwen-West.

Boekwaarden

In exploitatie genomen gronden
De totale boekwaarde van de in exploitatie genomen gronden is in 2022 afgenomen van € 4,2 miljoen naar € 2,8 miljoen per 31 december 2022.

De vermeerdering met € 0,3 miljoen wordt veroorzaakt door het woonrijp maken van Poortambacht 11 en de rentekosten op de bedrijventerreinen. De vermindering van € 2,1 miljoen betreft met name de verkoop van bouwgrond op de bedrijventerreinen. Daarnaast is er voor € 0,4 miljoen aan tussentijdse winst genomen. 

Resultaten
Voor de tussentijdse winstnemingen wordt de Percentage of Completion (POC) methode gebruikt. Voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd moet tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen. Daarmee moet aan de volgende voorwaarden worden voldaan:
•    Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden geschat;
•    De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht;
•    De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd).

Uit herberekening van de winstnemingen kan blijken dat er in het verleden te veel tussentijdse winst is genomen. Als dit het geval is, vindt er een correctie plaats, een zogenaamde ‘negatieve’ winstneming. 

De herziening van de grondexploitaties heeft in de volgende tussentijdse (gecorrigeerde) winstnemingen en resultaten van afgesloten plannen geresulteerd:

Uit bovenstaand overzicht blijkt dat er in 2022 een tussentijdse winst genomen wordt van € 409.600, waarvan circa € 46.400 is onttrokken aan de reserve Regiovisie Schouwen West (Hogezoom en Zoomgebied fase 1) en circa € 456.000 is toegevoegd aan de algemene reserve ontwikkelingsbedrijf. Voor de jaren vanaf 2023 is een tussentijdse winst geprognosticeerd van circa € 2,5 miljoen (contante waarde 1-1-2023), waarvan € 1,0 miljoen voor de regiovisie Schouwen-West.

Voorziening en reserves

Algemene reserve ontwikkelingsbedrijf
De algemene reserve ontwikkelingsbedrijf wordt voor verschillende doelen gevormd:
a.    Als financieel weerstandsvermogen voor het opvangen van onvoorziene tegenvallers in de exploitatie van bouwgrond. De reserve wordt gevoed door tussentijdse winstnemingen vanuit lopende grondexploitaties en exploitatieoverschotten van afgewikkelde plannen. Eventueel nadelige exploitatieresultaten worden ten laste van de reserve gebracht indien hiervoor geen voorziening is gevormd. 
b.    Als buffer voor het opvangen van een eventueel onrendabel deel van een strategische (grond)aankoop. Het betreft aankopen waarbij het risico bestaat dat de gronden mogelijk niet voor het beoogde doel in exploitatie kunnen worden genomen en risicovol zijn.
c.    Als egalisatiefunctie voor de resultaten uit de exploitatie van gemeentelijk onroerend goed in tijdelijk beheer.
    
De hoogte van de algemene reserve ontwikkelingsbedrijf voor het opvangen van tegenvallers binnen de grondexploitatie, zoals genoemd onder a), is bepaald op 5% van “de omzet van de bouwgrondexploitatie per ultimo van enig jaar”. Onder de omzet zoals genoemd in de vorige zin gaan we uit van de boekwaarde per ultimo van enig jaar te vermeerderen met de nog te verwachten kosten. De hoogte van de algemene reserve ontwikkelingsbedrijf voor de doelen als benoemd onder b) en c) is maximaal € 2,0 miljoen.

Als het saldo van de algemene reserve ontwikkelingsbedrijf lager is dan de hiervoor genoemde 5% van de omzet wordt de reserve aangevuld tot dit bedrag vanuit de algemene reserve van het concern. Indien het saldo van de reserve hoger is dan de hiervoor genoemde 5% van de omzet plus de € 2,0 miljoen wordt het surplus overgeheveld naar de algemene reserve van het concern.

Op grond van de uitgangspunten voor de hoogte van de algemene reserve ontwikkelingsbedrijf blijkt dat het saldo ultimo 2022 € 7.400 boven het maximum zit. Dit bedrag is overgeheveld van de algemene reserve ontwikkelingsbedrijf naar de algemene reserve van het concern.

Voorziening bouwgrondexploitatie
De voorziening bouwgrondexploitatie wordt gevormd ter dekking van kwantificeerbare financiële risico’s binnen de bouwgrondexploitatie. De hoogte van de voorziening wordt jaarlijks opnieuw beoordeeld. Voeding van de voorziening vindt plaats via de algemene reserve ontwikkelingsbedrijf. Een surplus wordt overgeheveld naar de algemene reserve ontwikkelingsbedrijf.

Bedrijventerrein Gouwepoort is de enige grondexploitatie met een geprognotiseerd negatief exploitatieresultaat. Voor dit negatieve exploitatieresultaat is een voorziening getroffen van € 195.800 (contante waarde per 1-1-2023).

Reserve bovenwijkse voorzieningen
De reserve bovenwijkse voorzieningen dient ter realisatie van infrastructurele werken met een bestemmingsplan overschrijdende betekenis.

De voeding van de reserve vindt plaats volgens het bepaalde in de nota kostenverhaal. Indien sprake is van profijt en toerekenbaarheid dient de toerekening plaats te vinden op basis van proportionaliteit. Voor plannen die in werking traden voor 1 juli 2008 wordt een bijdrage van € 5 per verkochte m2 bouwgrond toegevoegd aan deze reserve. De onttrekkingen geschieden ten behoeve van de aanleg van infrastructurele werken, nadat hier een besluit over is genomen.

In 2022 zijn de volgende bedragen onttrokken aan de reserve bovenwijkse voorzieningen:
- Funderingsonderzoek Kadeweg Zierikzee € 12.500
- Snelheidsremmende maatregelen € 183.700
- Inrichting Grevelingenhout € 150.000.

Risico’s
Binnen de grondexploitatie kunnen zich verschillende risico’s voordoen, waarvan de hoogte, evenmin als het moment waarop zij zich kunnen aandienen, nu nog niet is in te schatten. Door de lange looptijden en aard van de projecten loopt de gemeente bij het uitvoeren van haar grondbeleid financiële risico’s.

Deze risico’s kunnen ontstaan, doordat parameters die ten grondslag liggen aan de financiële ramingen, zoals rentestand, inflatie en fasering, wijzigen, alsook door wijzigingen in de afzetmarkt, concurrerende plannen, economische ontwikkelingen of wet- en regelgeving.

Daarnaast kunnen risico's voortkomen uit meer projectgebonden aspecten, zoals risico's die samenhangen met de bodemkwaliteit, planstructuur, infrastructurele investeringen, hogere verwervingskosten, concurrerende plannen en interne oorzaken (capaciteit en prioritering projecten).

Gelet op de huidige vraag naar bouwgrond en de fase waarin de verschillende grondexploitaties zich bevinden wordt verwacht dat de risico's beperkt zijn. De prijzen voor het bouw- en woonrijp maken zijn de laatste tijd enorm gestegen. In de grondexploitaties is hier rekening mee gehouden door rekening te houden met een inflatiepercentage van 7,5% in 2023, 4% in 2024 en vanaf 2025 2%.