Paragraaf 7 Grondbeleid

Met het vaststellen van de jaarrekening 2024 zijn alle grondexploitaties voor de laatste keer herzien. Hierna gaan we in op de voor 2025 beoogde en gerealiseerde doelen van de in exploitatie genomen plannen.

Voor de juiste waardering van de grondexploitaties zijn in het kader van de jaarrekening 2025 voor alle plannen de nog te verwachten kosten en opbrengsten geactualiseerd. Per grondexploitatie is gekeken welke werkzaamheden er nog plaats moeten vinden en zijn de te verwachten kosten herrekend op basis van actuele prijzen. De nog te verwachten opbrengsten zijn bijgesteld aan de hand van de nog uitgeefbare m2 bouwgrond en de grondprijsbrief 2026. Voor de kostenstijging bouw- en woonrijp maken is rekening gehouden met 2% vanaf 2026. Voor de gemeentelijke apparaatskosten met  5,1% in 2026, 4,2% in 2027 en 4,5% vanaf 2028. Voor de opbrengststijging is rekening gehouden met 1%. In de meerjarige grondexploitaties is rekening gehouden met een rentepercentage van 2,7%. Voor de negatief sluitende plannen is rekening gehouden met een disconteringsvoet van 2% voor het berekenen van de contante waarde.

Bedragen in €

NB De winstnemingen zorgen voor een toename van de boekwaarde.

Resultaat
Zoals blijkt uit het overzicht is het vermoedelijke resultaat van de in exploitatie genomen gronden (inclusief de tussentijdse winstneming jaarrekening 2025) €  10.700 negatief (contante waarde 1-1-2026). In dit resultaat zijn zeven negatief sluitende grondexploitaties meegenomen waarvoor een voorziening is getroffen. Het verwachte resultaat exclusief de negatief sluitende grondexploitaties waarvoor een voorziening is getroffen bedraagt €  2.078.600 (contante waarde 1-1-2026).

Voortgang en ontwikkelingen 2025 woningbouw
De gemeentelijke grondexploitaties voor woningbouw zijn allen opgenomen in het woningbouwprogramma. In 2025 is er één nieuwe grondexploitatie geopend, Haneweg Ouwerkerk.  

Irenestraat (Burgh-Haamstede), Sluispad (Burgh-Haamstede) en Julianastraat (Burgh-Haamstede)
Stichting Zeeuwland heeft 21 levensloopgeschikte grondgebonden sociale huurwoningen gerealiseerd binnen deze 3 gemeentelijke grondexploitaties. Met Zeeuwland is de afspraak gemaakt dat zij vanuit de eigen woningvoorraad een aantal woningen verkoopt. Op deze manier komen er een aantal betaalbare koopwoningen op de markt waardoor er doorstroming op de woningmarkt ontstaat. Alle 3 de grondexploitaties worden eind 2025 afgesloten met een tekort. Voor dit tekort is een voorziening getroffen waaruit het tekort van in totaal € 734.300 wordt gedekt.

Modulair wonen Emil Sandströmweg (Zierikzee) en Elkerzeeseweg (Scharendijke)
In 2025 is verder gewerkt aan de planontwikkeling en zijn de ruimtelijke procedures opgestart voor de modulaire woonconcepten in Zierikzee en Scharendijke. Door Stichting Zeeuwland worden in Zierikzee 90 woningen gerealiseerd en in Scharendijke 60 woningen.

Elkerzeeseweg. In Scharendijke was het nodig extra stikstofonderzoek uit te voeren dat voor enige vertraging heeft gezorgd. De aanbesteding voor het bouw- en woonrijp  van het plangebied voor Scharendijke is afgerond. Het negatieve exploitatieresultaat van de Elkerzeeseweg sluit € 650.500 lager dan voorzien. Dit komt vooral doordat de aanbesteding € 100.000 hoger uitvalt dan voorzien. Daarnaast is er een meerwerk van afgerond € 400.000 door een wijziging van de uitgangspunten in het ontwerp door eisen van het waterschap en wensen vanuit beheer en bewoners uit de omgeving. Verder moeten de ondergrondse containers  voor het milieupark nog besteld worden. Ook voor een goede bereikbaarheid/ontsluiting van het plangebied zijn er meer kosten van ongeveer € 100.000. Voor het tekort op einddatum is een voorziening getroffen.

Emil Sandstromweg. Doordat in Zierikzee de onderzoeken naar flora en fauna niet konden worden afgerond is het sloopwerk niet uitgevoerd in 2025. Bovendien hangt de ontwikkeling in Zierikzee samen met die in Scharendijke en moeten de werkzaamheden in Scharendijke eerst starten.  Met de jaarrekening 2024 zijn de plankosten en kosten aan ambtelijke uren abusievelijk afgeraamd. Deze zijn in de herziene grondexploitatie weer gecorrigeerd. Het kleine positieve resultaat op einddatum is daarom omgeslagen naar een tekort op einddatum van ongeveer € 102.300. Voor dit tekort is een voorziening getroffen.

Haneweg (Ouwerkerk)
In 2025 is de grondexploitatie Haneweg geopend. Het plan voorziet in een woningbouwontwikkeling op de locatie van de voormalige openbare basisschool aan de Haneweg in Ouwerkerk. Op de locatie gaat Stichting Zeeuwland 14 sociale huurwoningen realiseren. De primaire begroting ging uit van een tekort op de grondexploitatie van € 585.600. Door een ontvangen subsidie en een gunstige aanbesteding voor het sloopwerk is het tekort teruggebracht tot € 96.700. Begin 2026 wordt gestart met het bouwrijp maken van de locatie.

Grondaankopen 2025
In 2025 is er 5 hectare grond aangekocht binnen het plangebied van de gebiedsontwikkeling Zierikzee Noord West. Op het plangebied van deze beoogde gebiedsontwikkeling is door de gemeente een voorkeursrecht gevestigd. Voor de woningbouwontwikkeling Riekusweel in Bruinisse zijn een paar kleine percelen grond aangekocht voor een optimalisatie van het plangebied. Daarnaast heeft er een grondruil plaatsgevonden met de provincie Zeeland. De gemeente heeft hierbij ongeveer 4 hectare grond verworven aan de Platte Capelledijk in Nieuwerkerk om een fruitteler te verplaatsen. Deze verplaatsing maakt het mogelijk om het beoogde woningbouwplan aan de Elzenstraat/Plataanstraat in Nieuwerkerk te realiseren.

Woningmarktafspraken
De huidige woningmarktafspraken met de provincie Zeeland bieden officieel ruimte voor 1.615 te bouwen wooneenheden. Voor het realiseren van woningen wordt ingezet op structuurversterkende plekken en locaties waarvan de gronden en of opstallen in bezit zijn van de gemeente. Naast de gemeentelijke locaties faciliteren we ook particuliere woningbouwinitiatieven.

De Natura-2000 gebieden Kop van Schouwen, Voordelta, Oosterschelde en Grevelingen zijn waardevol, maar beperken tegelijkertijd diverse ontwikkelingen die onze gemeente en initiatiefnemers willen realiseren. Op 18 december 2024 heeft de Raad van State twee uitspraken gedaan waardoor de impact van het aspect stikstof op initiatieven, vooral op het westelijk deel van Schouwen-Duiveland, verder is toegenomen. Door de uitspraken is het toetsingskader rondom intern salderen niet meer mogelijk.  

Om zo efficiënt mogelijk te werken, proberen we bij aanvang van een project de stikstofproblematiek inzichtelijk te maken en zo nodig het overleg aan te gaan met het bevoegd gezag (provincie Zeeland) en deskundigen. Dit alles gericht op het zoveel mogelijk (laten) uitvoeren van diverse (woning)bouwprojecten, zonder regelgeving en geldende jurisprudentie uit het oog te verliezen. We concentreren ons hierbij op woningbouwlocaties waar de invloed van stikstof minder van invloed is op de omgeving. Al met al kosten de stikstofdossiers veel tijd, energie, creativiteit en financiële middelen.

Voortgang en ontwikkelingen 2025 bedrijventerreinen en recreatiegronden

Bedrijventerreinenprogramma
Het nieuwe bedrijventerreinenprogramma is in 2025 door de gemeenteraad vastgesteld. We zetten in op het doorontwikkelen van sterke sectoren, duurzaamheid, een optimaal ondernemersklimaat en een balans op de arbeidsmarkt. Nieuwe bedrijven vestigen zich op het nieuw te realiseren bedrijventerrein in Zierikzee en bedrijven op bestaande kleinschalige bedrijventerreinen hebben onder voorwaarden een beperkte uitbreidingsruimte.

Voor de periode 2024 tot en met 2035 verwachten we een totale ruimtevraag vanuit reguliere bedrijventerreinsectoren van ongeveer 11 tot 20 hectare. Volgens het bedrijventerreinenprogramma is er in de periode 2024 tot en met 2032 een ruimtevraag van gemiddeld 0,8 tot 1,5 hectare per jaar.  Voor de periode 2033 tot en met 2035 gemiddeld 0,5 tot 1,5 hectare per jaar. 

In 2025 is de laatst beschikbare gemeentelijke bouwgrond verkocht op bedrijventerrein Gouwepoort. Er blijft interesse in bedrijfskavels. Er is in 2026, net als in andere jaren, weinig leegstand op de bedrijventerreinen.

In 2023 is gestart met de gebiedsontwikkeling “Uitbreiding Zierikzee Zuidoost” waarin naast een nieuw bedrijvensterrein ook het 150 kV station wordt ingepast. Op de benodigde percelen ligt een voorkeursrecht. Een paar percelen zijn aangekocht in 2025, voor de overige zijn we in onderhandeling voor aankoop. De structuurvisie  Zierikzee is aangepast en een wijziging van het omgevingsplan wordt in het najaar van 2026 aan de raad ter besluitvorming voorgelegd.

Prognose bedrijventerreinen 2026

Bedrijventerrein fase 3 (Bruinisse) en Straalweg 2 (Zierikzee)
Alle bouwgrond binnen deze grondexploitaties zijn verkocht. De voorbereidingen voor het 'woon'rijp maken van beide bedrijventerreinen zijn getroffen.  De werkzaamheden starten in 2026. Op het bedrijventerrein fase 3 in Bruinisse is in totaal 28.607 m2 uitgegeven en Straalweg 2 in Zierikzee in totaal 76.143 m2. Beide grondexploitaties sluiten met een positief resultaat waarvan een groot deel als tussentijdse winst is genomen in voorgaande jaren.

Gouwepoort (Zierikzee)
In 2025 is er een kavel van ongeveer 8.600 m2 geleverd.  De resterende bouwgrond met een oppervlakte van ongeveer 4.700 m2 is verkocht en wordt in 2026 geleverd.  Daarnaast wordt de ondergrond van de toegangsweg verkocht aan de 2 ondernemers die zich op het bedrijventerrein vestigen. De kosten van de aanleg van de weg en toekomstig beheer en onderhoud zijn voor rekening van de 2 ondernemers.  Hierdoor neemt het geprognosticeerde tekort op de grondexploitatie af.  Voor het tekort op einddatum is een verliesvoorziening getroffen. 

Zoomgebied 1e fase (Renesse)
Aan de initiatiefnemer is, ten behoeve van de beoogde kwaliteitsverbetering van zijn recreatieterrein, extra grond verkocht. Levering van deze grond vindt plaats na wijziging van het bestemmingsplan. Op de wijziging van het bestemmingsplan loopt een beroepsprocedure. Het is niet duidelijk wanneer de uitspraak op het beroep plaatsvindt. In de met de initiatiefnemer gesloten overeenkomst is ook een afspraak gemaakt over compensatie van natuur. 

Boekwaarden

In exploitatie genomen gronden
De totale boekwaarde van de in exploitatie genomen gronden is in 2025 afgenomen van € 2,9 miljoen naar € 0,5 miljoen per 31 december 2025.

De vermindering met € 2,4 miljoen wordt vooral veroorzaakt doordat er in 2025 voor ruim € 3,0 miljoen bedrijfsgrond is verkocht in 2025 en er 3 negatief sluitende grondexploitaties afgesloten zijn ten laste van de voorziening bouwgrondexploitatie voor ruim € 0,7 miljoen. Daarnaast is er voor € 0,6 miljoen aan (tussentijdse) winst genomen en is er voor € 0,8 miljoen aan kosten gemaakt in 2025.

Resultaten
Voor de tussentijdse winstnemingen wordt de Percentage of Completion (POC) methode gebruikt. Voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd moet tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen. Daarmee moet aan de volgende voorwaarden worden voldaan:
•    Het resultaat op de grondexploitatie kan betrouwbaar worden geschat;
•    De grond (of het deelperceel) moet zijn verkocht;
•    De kosten zijn gerealiseerd (winst wordt naar rato van de realisatie gerealiseerd).

Uit herberekening van de winstnemingen kan blijken dat er in het verleden te veel tussentijdse winst is genomen. Als dit het geval is, vindt er een correctie plaats, een zogenaamde ‘negatieve’ winstneming. 

De herziening van de grondexploitaties heeft in de volgende tussentijdse (gecorrigeerde) winstnemingen en resultaten van afgesloten plannen geresulteerd:

Uit bovenstaand overzicht blijkt dat er in 2025 een (gecorrigeerde) tussentijdse winst genomen wordt van € 600.000 die is toegevoegd aan de algemene reserve ontwikkelingsbedrijf. Voor de jaren vanaf 2026 is een tussentijdse winst geprognosticeerd van circa € 1,6 miljoen.

Voorziening en reserves

Algemene reserve ontwikkelingsbedrijf
De algemene reserve ontwikkelingsbedrijf wordt voor verschillende doelen gevormd:
a.    Als financieel weerstandsvermogen voor het opvangen van onvoorziene tegenvallers in de exploitatie van bouwgrond. De reserve wordt gevoed door tussentijdse winstnemingen vanuit lopende grondexploitaties en exploitatieoverschotten van afgewikkelde plannen. Eventueel nadelige exploitatieresultaten worden ten laste van de reserve gebracht indien hiervoor geen voorziening is gevormd. 
b.    Als buffer voor het opvangen van een eventueel onrendabel deel van een strategische (grond)aankoop. Het betreft aankopen waarbij het risico bestaat dat de gronden mogelijk niet voor het beoogde doel in exploitatie kunnen worden genomen en risicovol zijn.
c.    Als egalisatiefunctie voor de resultaten uit de exploitatie van gemeentelijk onroerend goed in tijdelijk beheer.
    
De hoogte van de algemene reserve ontwikkelingsbedrijf voor het opvangen van tegenvallers binnen de grondexploitatie, zoals genoemd onder a), is bepaald op 5% van “de omzet van de bouwgrondexploitatie per ultimo van enig jaar”. Onder de omzet zoals genoemd in de vorige zin gaan we uit van de boekwaarde per ultimo van enig jaar te vermeerderen met de nog te verwachten kosten. De hoogte van de algemene reserve ontwikkelingsbedrijf voor de doelen als benoemd onder b) en c) is maximaal € 2,0 miljoen.

Als het saldo van de algemene reserve ontwikkelingsbedrijf lager is dan de hiervoor genoemde 5% van de omzet wordt de reserve aangevuld tot dit bedrag vanuit de algemene reserve van het concern. Indien het saldo van de reserve hoger is dan de hiervoor genoemde 5% van de omzet plus de € 2,0 miljoen wordt het surplus overgeheveld naar de algemene reserve van het concern.

Op grond van de uitgangspunten voor de hoogte van de algemene reserve ontwikkelingsbedrijf blijkt dat het saldo ultimo 2025 boven het maximum zit. Er vindt daarom een overheveling van € 675.400 plaats naar de algemene reserve van het concern.

Voorziening bouwgrondexploitatie
De voorziening bouwgrondexploitatie wordt gevormd ter dekking van kwantificeerbare financiële risico’s binnen de bouwgrondexploitatie. De hoogte van de voorziening wordt jaarlijks opnieuw beoordeeld. Voeding van de voorziening vindt plaats via de algemene reserve ontwikkelingsbedrijf. Een surplus wordt overgeheveld naar de algemene reserve ontwikkelingsbedrijf.

Het saldo van de voorziening bouwgrondexploitatie per 31-12-2025 bedraagt € 1.432.500. Dit bedrag is gereserveerd voor de volgende negatief sluitende grondexploitaties:

Gouwepoort (Zierikzee) € 271.800

Elkerzeeseweg (Scharendijke) € 961.700

Emil Sandstromweg (Zierikzee) € 102.300

Haneweg (Ouwerkerk) € 96.700

Van de voorziening van € 1.432.500 is € 510.800 gesaldeerd onder de activazijde van de balans, onder de post voorraden. En is € 921.700 gepresenteerd aan de passivazijde van de balans onder de voorzieningen, omdat van de grondexploitatie Elkerzeeseweg de voorziening groter is dan de boekwaarde en de voorziening hierdoor niet volledig gesaldeerd kan worden.

Reserve bovenwijkse voorzieningen
De reserve bovenwijkse voorzieningen dient ter realisatie van infrastructurele werken met een bestemmingsplan overschrijdende betekenis.

De voeding van de reserve vindt plaats volgens het bepaalde in de nota kostenverhaal. Indien sprake is van profijt en toerekenbaarheid dient de toerekening plaats te vinden op basis van proportionaliteit. Voor plannen die in werking traden voor 1 juli 2008 wordt een bijdrage van € 5 per verkochte m2 bouwgrond toegevoegd aan deze reserve. De onttrekkingen geschieden ten behoeve van de aanleg van infrastructurele werken, nadat hier een besluit over is genomen.

Risico’s
Binnen de grondexploitatie kunnen zich verschillende risico’s voordoen, waarvan de hoogte, evenmin als het moment waarop zij zich kunnen aandienen, nu nog niet is in te schatten. Door de lange looptijden en aard van de projecten loopt de gemeente bij het uitvoeren van haar grondbeleid financiële risico’s.

Deze risico’s kunnen ontstaan, doordat parameters die ten grondslag liggen aan de financiële ramingen, zoals rentestand, inflatie en fasering, wijzigen, alsook door wijzigingen in de afzetmarkt, economische ontwikkelingen of wet- en regelgeving.

Daarnaast kunnen risico's voortkomen uit meer projectgebonden aspecten, zoals risico's die samenhangen met de bodemkwaliteit, planstructuur, infrastructurele investeringen, hogere verwervingskosten, concurrerende plannen en interne oorzaken (capaciteit en prioritering projecten).

De uitspraak van de Raad van State rondom interne saldering bij stikstofdepositie heeft mogelijk consequenties voor nieuwe ontwikkelingen. Wij verwachten dat deze risico's zich voornamelijk voordoen bij ontwikkelingen in de Kop van Schouwen. Daarnaast is de netcongestie een risico voor de realisatie van beoogde ontwikkelingen.